刘要梧等27人诉北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司业主知情权纠纷案二审判决

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京02民终3734号

上诉人（原审原告）：刘要梧，男，1945年11月18日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：李会新，女，1977年10月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：何俊利，男，1946年4月16日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：张金萍，女，1964年1月23日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：李鸿滨，男，1969年8月4日出生，汉族，首都机场安检员，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：刘秀斌，男，1968年9月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：于通英，女，1960年2月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：韩玲，女，1966年1月2日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：冯秀芹，女，1954年6月10日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：刘关，男，1981年7月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：李国仁，男，1969年10月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：刘东利，男，1961年12月27日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：张芹，女，1966年5月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：刘永新，男，1967年3月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：刘文桐，男，1973年12月23日出生，汉族，小学厨师，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：张春霞，女，1973年12月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：殷志涛，男，1972年3月25日出生，汉族，三和影视城职工，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：刘磊，男，1981年10月7日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：王兴顺，男，1960年11月5日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：白秀茹，女，1962年8月5日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：李秀兰，女，1955年11月26日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：刘向云，女，1979年8月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：尤贵龙，男，1981年7月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：杨乃强，男，1973年1月13日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：厉淑云，女，1962年2月1日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：韩兆文，女，1988年2月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

上诉人（原审原告）：彭淑萍，女，1962年12月10日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。

上述二十七名上诉人之共同委托诉讼代理人：崔玉玲，女，1968年3月3日出生，汉族，住北京市东城区。

被上诉人（原审被告）：北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司，住所地北京市大兴区宏福路1号院1号楼2层205。

法定代表人：吴国卿，总经理。

委托诉讼代理人：法依冉，女，1990年6月11日出生，北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司法务，住同单位。

上诉人刘要梧、刘秀斌、刘文桐、韩玲、冯秀芹、刘关、李国仁、刘东利、张芹、刘永新、何俊利、张春霞、殷志涛、刘磊、王兴顺、白秀茹、张金萍、李秀兰、李鸿滨、刘向云、尤贵龙、杨乃强、厉淑云、韩兆文、李会新、彭淑萍、于通英（27名上诉人以下统称刘要梧等27人）与北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（以下简称鸿坤瑞邦公司）业主知情权纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初14639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘要梧等27人上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我方一审全部诉讼请求；2.判令鸿坤瑞邦公司向业主支付广告费59136306元；3.本案一、二审诉讼费由鸿坤瑞邦公司承担。事实和理由：1.我方作为理想家园业主，对小区共有部分享有所有权和管理权，这是法律赋予的权利。一审法院却认为鸿坤瑞邦公司作为前期物业服务企业，有权对小区业主的共有部分、设备设施等进行经营管理，并取得收益。一审法院的认定缺乏法律依据。2.鸿坤瑞邦公司擅自用业主共有部分经营取得收益，形式公示，拒绝业主提请对经营活动资料及账目查阅，业主为保障法律赋予的知情权而多次起诉，均未获法院受理。3.我方自入住仅签订《商品房预售合同》，未约定将业主购房公摊面积共有部分，交由他人自主经营盈利。鸿坤瑞邦公司庭审自述按照《前期物业合同》第30条，委托依法经营，乙方物业公司以30%提取代理服务费，扣除经营成本及税费后，如有盈余则为业主所得收益。鸿坤瑞邦公司利用小区属于全体业主的共有部位包括电梯间、候梯厅区域进行广告经营、停车费及占用公共区域经营收益。4.我方有权知晓鸿坤瑞邦公司应扣除合理成本之后，将归属于全体业主的经营收益金额，应单独账户存储，收支随时向业主公示，经营活动的相关资料及财务账目明细，供业主查阅、复印，是法律赋予业主知情权的保障，应保尽保。业主有权监督理想家园共用部分、公用设施的收益使用情况。监督权不限于：公示、查阅、复印，业主有权以自己的方式实现全权监督。5.我方对2013年-2021年的账目明细、数额、相关经营资料均不知情，提起业主知情权之诉。因此，为保障业主对共有部分建筑物区分所有权的法定权益，法院不能以侵权人鸿坤瑞邦公司的公示方式判定侵权责任人已经履行义务，应以我方诉讼请求充分满足和保障共有部分物权所有人业主的法定权益。6.鸿坤瑞邦公司利用业主的住房经营违反法律规定，5年获利达到35020008元，到今年已达8年之久，获利高达59136306元，应当向业主支付。

鸿坤瑞邦公司辩称，同意一审判决，不同意刘要梧等27人的上诉请求和理由。1.上诉人请求的查阅复印账目的明细已经在一审判决中说明，对方可以去物业要求查阅，我公司予以配合。要求公示的收益金额和财务明细已经公示过了。2.上诉人认为我公司的公共收益与公示内容不符是没有事实依据的，对方的计算方式也是不正确的。

刘要梧等27人向一审法院起诉请求：1.判决鸿坤瑞邦公司公布2013年至2021年期间，利用住宅小区业主共有部分经营的公共收益金额，在物业服务区域内醒目位置公开公示，公示期不少于30日。并对经营活动的相关资料、收益财务账目明细，供业主查阅、复印；2.判决鸿坤瑞邦公司每季度末将住宅小区业主公共收益金额及收支财务明细，在物业服务区域内醒目位置公开公示，公示期不少于30日。对从事经营活动使用情况及相关资料、收益财务账目明细，供业主查阅、复印；3.判决将归属于全体业主的公共收益金额，设立单独账户存储，收支随时公示，在物业服务区域内项目位置公开公示，公示期不少于30日；4.判决鸿坤瑞邦公司公布物业管理区域内车位车库出售和出租情况对应的相关资料及收费账目明细供业主查阅；5.判令鸿坤瑞邦公司公布2013年至2021年间利用业主共有部分临时停车费收益金额，每半年6月20日至30日在物业服务区域内醒目位置公开公示，对应的相关资料及收费账目明细供业主查阅、复印；6.判令鸿坤瑞邦公司公布2013年至2021年公共部位节能灯照明（与物业自用电费无关）电费金额及计算分摊明细，在物业服务区域内醒目位置公开公示，公示期不少于30日，以后每年初一月公布上一年度公共部位节能灯照明电费金额及计算分摊明细对应的相关资料及收费账目明细供业主查阅复印；7.诉讼费由鸿坤瑞邦公司承担。

一审法院认定事实：刘要梧等27人均系理想家园小区的业主，鸿坤瑞邦公司系理想家园小区的前期物业服务企业。2013年4月15日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方，以下简称鸿坤伟业公司）与鸿坤瑞邦公司（物业服务企业、乙方）签订《理想家园前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定：合同期限自2013年4月18日起，至2016年4月17日止。2016年4月18日，鸿坤伟业公司与鸿坤瑞邦公司续签合同，约定：合同期限自2016年4月18日起，至2019年4月17日止。2019年4月1日，鸿坤伟业公司与鸿坤瑞邦公司签订补充协议，约定：合同有效期从2019年4月18日至业主委员会成立并代表全体业主与选聘的物业服务企业新签署的物业服务合同生效时，本协议自动终止。

刘要梧等27人为证明鸿坤瑞邦公司使用业主共有部分经营收益，提交部分照片佐证，显示有：1.快递柜（京东、蜜罐、兔喜、丰巢、邮政）；2.京东来客滚动屏、梯之星滚动屏、分众传媒滚动屏；3.芝麻店农夫山泉售水货柜、饮料食品售货柜；4.城市纵横传媒、叮咚买菜、电梯门大幅广告；5.同仁堂、建设银行、农业银行；6.投币式跑步机、菜站。鸿坤瑞邦公司认可刘要梧等27人提交的证据的真实性，但对其数量不予认可。

鸿坤瑞邦公司为证明已经将物业项目收支情况进行了公示，提交以下证据：1.2013-2020年度的《物业服务项目收支情况报告》（附表1：物业服务收支情况明细表；附表2：物业共用部分经营收支情况表）；2.公示报告张贴照片，显示张贴时间为2015年4月30日，2015年5月2日，2018年3月15日，2019年3月15日，2020年3月15日，2021年3月16日，照片显示张贴位置在小区公示栏和小区物业服务中心门口活动展板。鸿坤瑞邦公司主张，已将上述2013-2020年度的《物业服务项目收支情况报告》在北京市住建委官网上进行报备，并在理想家园小区进行张贴公示。刘要梧等27人对此不予认可，认为公示需要通知到全体业主，所有的材料都要向业主告知并通过业主同意，鸿坤瑞邦公司公示的内容业主没有看到，还有钱都花到哪里了业主也不知道。

刘要梧等27人主张，《物业管理条例》第78条业主物业使用人应当遵守法律法规和规章规定和临时管理规约的规定，按照规定用途合理安全使用，小区没有业委会，更没有物业管理委员会。没有赋予鸿坤瑞邦公司擅自经营的权利。鸿坤瑞邦公司擅自利用共同部位和共同设施进行经营，应该由建委给予鸿坤瑞邦公司警告整改、罚款。鸿坤瑞邦公司认为，按照《前期物业合同》中第十九条“本物业管理区域内产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部位、共用设施设备及其他共有物业委托乙方经营（包括但不限于广告、房屋租赁、商业促销等经营活动）”；第二十二条“业主同意：将本物业管理区域内的业主共有的会所、车位、物业共有部位、物业共用设备设施委托乙方经营”的约定，小区内物业公共部位委托鸿坤瑞邦公司经营，鸿坤瑞邦公司可自行安排经营项目和经营方式”，鸿坤瑞邦公司有权经营管理业主的共有部位、设备设施。

刘要梧等27人主张，《按照商品房预售合同》的第25页、第35页第七条物业费包干制的约定，共用部分的收益是全体业主的，鸿坤瑞邦公司使用业主共有部分经营收益，未经业主同意也未公布收益情况，且收益未分配给业主，也没有进行相关的约定，侵占了业主的利益。鸿坤瑞邦公司认为，按照《前期物业合同》第三十条：“业主共有物业经营收入及特约服务收入按下列约定分配：委托乙方经营的，经营收入乙方按总收入的30%提取代理服务费，扣除经营成本及税费后，如有盈余则作为业主所得收益，按以下约定使用，根据业主大会的决定使用，在业主大会作出决定之前由乙方托管。如发生亏损，从共有车位及其其他部位、共有设施设备经营业主所得收益中补足”，刘要梧等27人对共有部位的经营所得收益，在业主大会成立前，有权代管，并未侵犯刘要梧等27人合法权利。

一审法院认为，在理想家园小区成立业主委员会并选聘新的物业服务企业前，鸿坤瑞邦公司作为前期物业服务企业，有权对小区内业主的共有部位、设备设施等进行经营管理，并取得收益，但该收益除必要的成本支出外，应归全体业主共有。业主对于小区共有部分的使用收益等情况享有知情权，可以请求公布、查阅。物业服务企业应当将包括共有部分的收益情况在内的物业服务项目收支情况予以公示，并协助查阅，保护业主应享有的知情权。具体至本案，刘要梧等27人的诉讼请求内容有多项，详尽具体，还有特殊要求，应否得到支持，法院从公示内容和公示形式两方面进行认定。

关于公示内容。刘要梧等27人要求公示经营的公共收益金额，此项内容属于物业服务企业应当公示的重要内容，有其必要性和合理性，且从鸿坤瑞邦公司提交的年度物业收支报告的附表2中均有体现并已公示；其他诉讼请求中要求公示的内容，即要求公示经营活动的相关资料、收益财务账目明细、收支财务明细、车位车库出售和出租情况对应的相关资料及收费账目明细、利用业主共有部分临时停车费收益金额、对应的相关资料及收费账目明细、公共部位节能灯照明（与物业自用电费无关）电费金额及计算分摊明细、计算分摊明细对应的相关资料及收费账目明细。上述要求公示内容，基本上等同于要求公示共有部位经营收益活动、车位车库管理使用和公共部位节能灯照明计费涉及的所有相关资料。如此要求公示内容，已超出了业主知情权的合理内涵，非必要且在一定程度上增大了物业服务企业的工作负担、费用支出和公示载体实现的难度，同时，对于物业服务企业正常经营管理活动也造成了不当干预。

关于公示形式。原《北京市物业管理办法》第二十三条规定：“物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。”，《北京市物业管理条例》第七十条规定：“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设备公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主……四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况，本年度物业服务项目收支预算；（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专维修资金使用情况……（七）特定管理区域内车位、车的出售和出租情况……”。以上物业管理规定充分考虑了保护业主的知情权和物业服务企业公示义务合理履行的适度均衡，应照此办理公示为宜。刘要梧等27人诉讼请求中，要求“每季度末公示”、“公示期不少于30日”、“每半年公示”、“每年初一月份公示”等特殊要求，不当增大了鸿坤瑞邦公司的工作难度和负担，不利于鸿坤瑞邦公司为小区业主提供更高水平的物业服务。

根据在案证据，鸿坤瑞邦公司于2015年、2018年、2019年、2020年及2021年均已在其提供物业服务的理想家园小区显著位置张贴了物业服务收支情况报告并附有收支项目明细，公布了共有部分的使用和收益、车位和车库的使用和公共部位水电费用支出情况，应当认定在相应的物业服务期间（2014年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日），鸿坤瑞邦公司对业主的公示义务已经履行，2021年度的物业服务期间未满尚无需公示，但鸿坤瑞邦公司未提供充分证据证明在2013年至2021年间除上述期间之外的其他物业服务期间，鸿坤瑞邦公司对共有部分的使用和收益、车位和车库的使用和公共部位水电费用支出情况向业主进行公示，故鸿坤瑞邦公司应履行相应物业服务期间的公示义务。

刘要梧等27人第三项诉讼请求，要求将公共部位的经营收益设立单独账户存储，收支随时公示，鸿坤瑞邦公司辩称应单独列账，无法做到单独账户存储。结合《北京市物业管理条例》第七十四条的规定：“物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账”，据此法院采纳鸿坤瑞邦公司意见，认定公共部位的经营收益单独列账，无须设立单独账户存储，收支公示随物业服务项目整体收支情况公示即可。

刘要梧等27人第五项诉讼请求，要求对共有部分临时停车费收益情况进行单独公示，因该项内容系共有部分车位收入项目的一项下级子目，单独对此项收支情况予以公示没有必要，刘要梧等27人如认为有进一步查阅的需要，可向鸿坤瑞邦公司提出查阅的请求，鸿坤瑞邦公司应予协助。刘要梧等27人第六项诉讼请求，要求鸿坤瑞邦公司对公共部位节能灯照明（与物业自用电费无关）电费收支情况进行单独公示，因该项内容亦系公共部位水费、电费支出的一项下级子目，处理同第五项诉讼请求，不再赘述。

刘要梧等27人多项诉讼请求要求查阅、复印共有部位收益情况等相关资料，其应在正当、合理范围内依法行使此项权利，且据在案证据目前并未存在其曾主张行使，但鸿坤瑞邦公司不予协助配合的情形，故刘要梧等27人自行依法行使即可，如鸿坤瑞邦公司确不予协助配合，可依法另案主张权利。

法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，刘要梧等27人起诉要求鸿坤瑞邦公司履行公示义务是在2021年1月1日后，故本案应适用《中华人民共和国民法典》相关规定。

据此，一审法院判决：一、北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司于判决生效后十日内将理想家园小区下列期间的包括业主共有部位的经营收益、车位车库使用、公共部位水电支出情况在内的物业服务项目收支情况（2013年1月1日至2013年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日）在理想家园小区显著位置予以公示；二、驳回刘要梧、刘秀斌、刘文桐、韩玲、冯秀芹、刘关、李国仁、刘东利、张芹、刘永新、何俊利、张春霞、殷志涛、刘磊、王兴顺、白秀茹、张金萍、李秀兰、李鸿滨、刘向云、尤贵龙、杨乃强、厉淑云、韩兆文、李会新、彭淑萍、于通英的其他诉讼请求。

本院二审期间，刘要梧等27人为证明其上诉主张，向本院提交《前期物业服务协议》。鸿坤瑞邦公司对该证据的真实性认可，但对关联性和证明目的均不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”本案中，鸿坤瑞邦公司应当将包括共有部分的收益情况在内的物业服务项目收支情况予以公示，并协助查阅，保护业主应享有的知情权。一审判决从公示内容和公示形式两方面作出的认定，具有一定的合理性，本院对此予以维持。一审法院要求业主应在正当、合理范围内依法行使权利，于法有据，本院对此亦不持异议。

就刘要梧等27人要求鸿坤瑞邦公司支付广告费收益的诉讼请求，因属于二审中增加的诉讼请求，超出一审审理的范围，本院不宜径行作出裁判，各方可依法另行解决。

综上所述，刘要梧、刘秀斌、刘文桐、韩玲、冯秀芹、刘关、李国仁、刘东利、张芹、刘永新、何俊利、张春霞、殷志涛、刘磊、王兴顺、白秀茹、张金萍、李秀兰、李鸿滨、刘向云、尤贵龙、杨乃强、厉淑云、韩兆文、李会新、彭淑萍、于通英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由刘要梧、刘秀斌、刘文桐、韩玲、冯秀芹、刘关、李国仁、刘东利、张芹、刘永新、何俊利、张春霞、殷志涛、刘磊、王兴顺、白秀茹、张金萍、李秀兰、李鸿滨、刘向云、尤贵龙、杨乃强、厉淑云、韩兆文、李会新、彭淑萍、于通英负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　艳

审 判 员　　时　霈

审 判 员　　曹　雪

二〇二二年八月三十日

法官助理　　杨一树

书 记 员　　何博文