周明清诉吴兴品房屋买卖合同纠纷案

　　[案情]

　　座落在金坛市金城镇后阳村11组39号房屋属原告周明清所有。2001年11月21日，原告周明清与被告吴兴品（原籍四川省普格县）签订房屋买卖协议1份，协议约定：周明清将房屋出卖给吴兴品，价款38000元，房屋交付时给付28000元，余款2002年年底付清，由周明清负责办理一切房产过户手续，并帮吴兴品迁户口一人，提供责任田一块2.737亩，吴兴品交清房款后，周明清必须把房屋过户和土地使用手续交给吴兴品。协议签定后，周明清将房屋交付给吴兴品，吴兴品按约给付房款28000元。2002年底，吴兴品以周明清未帮其迁户口等原因为由拒付余款10000元，双方由此发生纠纷，原告向金坛市人民法院提起诉讼，以被告违约为由，起诉要求解除双方的买卖协议，被告立即让出房屋，并赔偿损失2000元。

　　[审判]

　　金坛市人民法院经审理认为，原被告买卖农村个人住房的协议违反了国家的有关法律和政策，农村个人住房买卖须经有关部门批准并办理相关的法定手续。按规定，所购房屋必须是与购房人在同一集体经济组织内的他人房屋，现双方买卖住房未依法进行，被告所购房屋又不属于被告所在集体经济组织内的他人房屋，亦不能补办有关手续，故原被告签订的买卖协议无效。双方在房屋买卖中均有过错，故对于损失双方各自承担。据此，金坛市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，第五十八条之规定，判决周明清与吴兴品于2001年11月21日签订的房屋买卖协议无效，吴兴品将房屋返还给周明清，周明清返还吴兴品房款28000元，双方损失各自承担。宣判后，被告不服，以房屋买卖协议合法有效为由，向常州市中级人民法院提起上诉。

　　常州市中级人民法院经审理认为，我国法律并不禁止公民之间私有财产的流转。但在流转过程中，流转行为相对人的行为必须符合法律和有关政策所确定的程序性规定。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》的司法解释，村镇公民之间买卖房屋，转移宅基地使用权的应当依照国务院《村镇建房用地管理条例》的规定办理审查、批准手续;江苏省人民政府苏政发（1999）66号文件明确规定，若农民迁移到其它村组或迁入城镇的农民其原住宅不得扩建和自行转让。因此，农民个人的住房买卖须经有关政府职能部门的批准并办理相关的法定手续。周明清、吴兴品签订的农村住房买卖协议，未按照上述规定至政府职能部门办理有关审批手续，其行为属非法转让宅基地使用权的行为，违反了上述规定，故应为无效。在房屋买卖过程中双方均有过错。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，于2003年10月15日作出判决，驳回上诉，维持原判。

　　[评析]

　　本案是一起较常见的涉及农村房屋买卖的案件，但法院在审理过程中，对本案的定性存在三种意见。一种意见认为合同有效，理由是原、被告签订的买卖合同并不违反国家法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。被告未按合同约定履行义务，原告有权请求解除合同。另一种意见是部分有效部分无效，理由是原、被告签订的买卖协议对房屋的处分部分并不违反国家法律法规的强制性规定，应当认定有效，对宅基地使用权的处分，违反了我国有关法律法规的强制性规定，应当认定无效。第三种意见是认定合同无效，理由是原、被告签订房屋买卖合同的目的不仅仅是单独的房屋买卖，而且涉及到宅基地使用权的转让，是一个整体，不能割裂开来，否则不符合双方当事人签订合同的目的。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》的司法解释，村镇公民之间买卖房屋，转移宅基地使用权的应当依照国务院《村镇建房用地管理条例》的规定办理审查、批准手续;江苏省人民政府苏政发（1999）66号文件明确规定，若农民迁移到其它村组或迁入城镇的农民其原住宅不得扩建和自行转让。据此，农民个人的住房买卖须经有关政府职能部门批准并办理相关的法定手续。本案原、被告之间房屋买卖未按照上述有关规定办理，应当认定双方买卖协议无效。笔者同意上述第三种观点。我国法律并不禁止公民之间私有财产的流转。但在流转过程中，流转相对人的行为必须符合法律和有关政策所确定的程序性规定。我国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同行为为无效行为。本案原、被告之间的买卖行为显然违反了国家强制性规定，应当认定无效。

　　（作者单位:金坛市人民法院）