原告邓铁生与被告文湘剑、魏阿西房屋买卖合同纠纷

原告（反诉被告）邓铁生，男，36岁，汉族，湖南省衡阳县人，住湖南省衡阳县西渡镇。

被告（反诉原告）文湘剑，男，36岁生，汉族，湖南省衡阳县人，住湖南省衡阳县西渡镇。

被告（反诉原告）魏阿西，女，33岁，汉族，湖南省衡阳县人，住湖南省衡阳县西渡镇。

二被告委托代理人文湘汇，男，40岁，汉族，湖南省衡阳县人，住湖南省衡阳县西渡镇。。

原告邓铁生与被告文湘剑、魏阿西房屋买卖合同纠纷一案，于2011年5月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法确定由审判员李辉适用简易程序进行审理。被告文湘剑、魏阿西在举证期限内提起反诉，本院经审查决定受理并合并审理。由于案情复杂，本院决定适用普通程序审理，并依法组成合议庭。于2011年9月14日组织双方当事人进行庭前证据交换，原告邓铁生、被告文湘剑参加证据交换。于2011年10月21日公开开庭进行审理，原告邓铁生及被告文湘剑、魏阿西委托代理人文湘汇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邓铁生诉称，被告文湘剑、魏阿西系夫妻关系。2010年10月24日，原、被告达成房屋买卖协议并签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的坐落于西渡镇滨江路、面积为130.46平方米的1套住房（含住房内家具、电器）及该住房入口处面积为10平方米左右的车库作价268 000元卖给原告。原告交付购房款之后，对买卖的1套住房办理了产权过户手续，被告向原告交付了该套住房和车库钥匙。2011年4月，原告经确认得知被告所交付的车库并不属于被告所有，而是向开发商借用的。因合同约定车库如发生权属纠纷，由被告承担全部责任。现要求被告返还车库款18 486元，双倍返还车库部分的合同定金1429元，支付惩罚性赔偿金6800元；驳回被告的反诉请求。

为支持其诉讼主张，原告邓铁生提供以下证据：

证据1、原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格。

证据2、房屋买卖合同（复印件）1份。证明房屋卖方（甲方）文湘剑、房屋买方（乙方）邓铁生于2010年12月24日签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方的房屋（含房屋内家具、电器），该房屋座落在西渡镇滨江路第三层（共七层）、砖混结构、建筑面积130.46平方米、产权证号00011072、房屋土地使用权性质为出让、占地面积350.8平方米、本户分摊面积未填写；上述房地产（含车库）成交价格加上房屋交易契税及相关其他税费、房产证、土地使用证、水、电过户相关费用共计265 300元，应付中介人王籍庆中介费2700元，合同总金额为268 000元，相关过户费用（含税费）均由甲方支付，乙方不再承担任何费用；合同签订后，甲方已将该房屋入口处的甲方所有的10平方米左右的车库一并出售给乙方，其价款包含在合同总价款内，如有权属纠纷由甲方承担一切责任；合同签订后，乙方向甲方支付购房定金10 000元，甲方在2011年1月15日前将房屋、车库交付乙方，乙方验收后，支付50%的购房款（含已支付的定金），甲方未按期交付房屋，应双倍返还定金，乙方不按期付款，定金不予返还；甲方在2011年1月23日、1月28日前办好房产、土地使用证过户手续，乙方将余款全部付清。该合同上有中介人王籍庆的签名。

证据3、房屋买卖合同（复印件）1份。证明卖方（甲方）文湘剑、魏阿西、乙方（买方）邓铁生、杨春华于2011年1月11日签订该合同，甲方将其所有的130.46平方米的房屋作价  132 000元卖给乙方。该份合同复印件上注明复印件与原件一致，并加盖衡阳县房产管理局产权股公章。

证据4、存款凭条及收条。证明原告已按合同约定付清全部购房款。

证据5、房屋产权证（复印件）1份。证明被告已将《房屋买卖合同》的房屋产权过户给原告。

证据6、国有土地使用证（复印件）1份。证明被告已将《房屋买卖合同》的房屋国有土地使用权人变更为原告。

证据7、原告邓铁生、被告文湘剑之间短信往来，证明双方就车库的买卖问题进行沟通。

证据8、解除合同通知书。证明被告文湘剑以2010年12月24日双方签订的《房屋买卖合同》是在醉酒状态下且未经其妻子魏阿西同意情况下签订的，于2011年4月25日向原告发出解除合同通知。

证据9、 证人王籍庆证言。证明被告文湘剑在找证人出售房屋时并未声明车库是其借用开发商的，而是将车库与房屋一并出售，签订合同时被告魏阿西在场。

证据10、照片2张。证明讼争车库的现状。

在举证期限内，原告申请对讼争的车库进行价值评估，经原、被告协商，双方选择衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司作为评估机构，本院依法委托该公司进行价格评估。衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，结论为位于衡阳县西渡镇滨江西路45号大门入口处左侧原设计物业管理用房、建筑面积12.16平方米在估价时点2011年9月7日的市场价值为17 024元、单价1400元?3。

对以上证据质证时，被告委托代理人认为：对证据1无异议；对证据2、3、4、5、6、8的真实性均没有异议，但对证据的证明目的以及证据3、4的合法性有异议；对证据7、10的真实性、合法性、关联性均有异议，并认为证据10无具体的拍摄时间、地点、拍摄人；证据9属于证人证言，证人应当出庭作证，对该证据的真实性、合法性提出异议；对《房地产估价报告》质证认为，因评估的标的物没有合法的产权证明，属于非法建筑，非法建筑不能进行鉴定，且评估机构未能出具征求意见稿，评估程序存在瑕疵，但不申请进行重新评估。

被告文湘剑、魏阿西答辩并反诉称，被告文湘剑与原告邓铁生2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》是在被告文湘剑醉酒状态下所签订，违背了被告文湘剑的真实意思表示，双方约定的交易价格远远低于房屋的实际价值，该房产属于被告文湘剑、魏阿西的夫妻共同财产，被告文湘剑出售该房产时未征得被告魏阿西同意。该《房屋买卖合同》显失公平且存在重大误解，应当依法予以撤销。2011年1月11日签订的《房屋买卖合同》的合同价值与2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》的合同价值相违背，该份合同因违反法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益，应认定为无效合同。因此，请求驳回原告邓铁生的诉讼请求，依法撤销2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》，确认2011年1月11日签订的《房屋买卖合同》为无效合同，要求原告邓铁生返还房屋，承担房屋交易各项税金6600元（其中契税5280元、个人所得税1320元）、办证费1050元、中介费2300元，承担被告房屋租金损失10 000元。

被告文湘剑、魏阿西提供原告所提供的证据中证据2、3证明其诉讼主张。

原告邓铁生质证时认为：证据2的条文未打印而须填写部分均属被告文湘剑所写，并且是在双方协商一致之后签具的；证据3是为办理房产证而签订的，因被告文湘剑是房产局工作人员。

对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认为：证据1是原告邓铁生的居民身份证，能证明原告的诉讼主体资格，本院予以采信；双方当事人对证据2、3、4、5、6、8的真实性均不持异议，本院对上述证据的内容予以采信；证据7虽原告陈述是根据双方短信内容整理而来，但无其他证据佐证原告的陈述，因此，对证据7本院不予采信；证据9属于证人证言，虽证人未能出庭接受双方当事人的质询，但其证言内容与双方当事人均无异议的证据2的内容能相互印证，对证据9本院予以采信；证据10反映的是双方讼争的标的物现状，尽管证据表现形式上有瑕疵，但并不影响讼争标的物的客观存在，对证据10本院予以采信；《房地产评估报告》是本院接受原告邓铁生的鉴定申请后，依法定程序委托评估机构评估得出的结论，被告委托代理人虽提出评估机构评估程序有瑕疵，但未能提供证据证明因评估程序瑕疵而影响结论的合法性、正确性，且明确表示不申请重新评估，因此，本院对《房地产评估报告》予以采信。

经审理查明，被告文湘剑、魏阿西系夫妻关系。2010年12月24日原告邓铁生、被告文湘剑在中介人王籍庆的中介下签订《房屋买卖合同》，约定：房屋买方（乙方）邓铁生购买房屋卖方（甲方）文湘剑的房屋（含房屋内家具、电器），该房屋座落在西渡镇滨江路第三层（共七层）、砖混结构、建筑面积130.46平方米、产权证号00011072、房屋土地使用权性质为出让、占地面积350.8平方米、本户分摊面积未填写；上述房地产（含车库）成交价格加上房屋交易契税及相关其他税费、房产证、土地使用证、水、电过户相关费用共计265 300元，应付中介人王籍庆中介费2700元，合同总金额为268 000元，相关过户费用（含税费）均由甲方支付，乙方不再承担任何费用；合同签订后，甲方已将该房屋入口处的甲方所有的10平方米左右的车库一并出售给乙方，其价款包含在合同总价款内，如有权属纠纷由甲方承担一切责任；合同签订后，乙方向甲方支付购房定金10 000元，甲方在2011年1月15日前将房屋、车库交付乙方，乙方验收后，支付50%的购房款（含已支付的定金），甲方未按期交付房屋，应双倍返还定金，乙方不按期付款，定金不予返还；甲方在2011年1月23日前办好房产过户手续并交付房产证，乙方付款90%（含前期已付的50%），1月28日前办好土地使用证、水、电过户手续并交付土地使用证，乙方将余款全部付清。中介人王籍庆在该合同上签名。在签订该合同前，原告邓铁生核查了房屋的产权证。合同签订之日，原告邓铁生向被告文湘剑支付现金10 000元，被告文湘剑出具收据收到邓铁生购房押金10 000元。2011年1月11日因办理房屋产权过户登记需要，原告邓铁生及其妻杨春华又与被告文湘剑、魏阿西签订《房屋买卖合同》，约定：卖方（甲方）文湘剑、魏阿西将座落于西渡镇蒸阳东路第1单元第3层、建筑面积130.46平方米、砖混结构、房屋所有权证号00011072的房屋以132 000元的价格卖给买方（乙方）邓铁生、杨春华，乙方于2011年1月15日前付清购房款，甲方于2011年1月25日前将房产交付给乙方。原告邓铁生分别于2011年1月15日、2011年1月22日通过中国建设银行将现金124 800元、80 000元存入被告魏阿西的账户，被告文湘剑分别出具收条收到上述款项，余款于2011年1月29日、3月9日分两次付清，被告文湘剑并在3月9日的收条上注明房款全部结清。2011年1月19日，衡阳县房产管理部门变更了房屋产权登记，核发产权人为邓铁生的蒸房权证字第05008342号房屋所有权证。衡阳县国土管理部门将国有土地使用权证的使用人也变更为邓铁生，确认土地使用权面积为14.70平方米。尔后，被告文湘剑向原告邓铁生交付了该套住房和一间车库及其钥匙。2011年4月，原告邓铁生经确认得知被告文湘剑所交付的车库不属于被告所有，而是借用他人的，即向被告提出要求退还车库价款，双方未能达成一致意见。2011年4月25日被告文湘剑向原告邓铁生发出解除合同通知书，称2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》是在其酒醉状态下草签的，且未经其妻子魏阿西同意，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款之规定，提出解除该份《房屋买卖合同》。同时，要求原告在接到通知后15日内与其协商合同解除后的善后事宜。2011年5月11日，原告邓铁生向本院提起诉讼。本案在审理过程中，本院根据原告邓铁生的申请、双方协商选择的评估机构，依法委托衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司对讼争的车库价值进行评估。衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》确认，位于衡阳县西渡镇滨江西路45号大门入口处左侧原设计物业管理用房、建筑面积12.16平方米在估价时点2011年9月7日的市场价值为   17 024元、单价1400元?3。

本院认为：本案是一宗房屋买卖合同纠纷。对双方当事人争议的事实及由此产生的法律后果，本院作如下评判：

一、2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》是否可撤销? 被告文湘剑、魏阿西主张可撤销事由为被告文湘剑在醉酒状态下签订该合同，对合同条款存在重大误解以及合同显失公平，合同的签订未经被告魏阿西同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释 (一)》第十七条的规定，被告所提供的证据中没有证据表明被告文湘剑在签订该合同时处于醉酒状态以及对合同条款存在重大误解、合同存在显失公平的情形。尽管在合同中出现占地面积350.8平方米的表述，但原告邓铁生并未就此向被告主张权利。由于该合同中的房屋属于被告文湘剑、魏阿西的夫妻共同财产，原告所支付的购房款也有大部分是通过银行存入被告魏阿西的银行账户，被告魏阿西未向原告提出房屋买卖异议，原告邓铁生有充足的理由相信被告文湘剑具有完全处分权，且该套买卖房屋现已办理了产权人为邓铁生的变更登记手续。因此，被告文湘剑、魏阿西主张撤销该《房屋买卖合同》的理由不能成立，本院依法不予支持。

二、2011年1月11日原告邓铁生及其妻杨春华、被告文湘剑、魏阿西签订的《房屋买卖合同》是否无效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。当事人之间订立的合同只有在具有以上情形时才是无效合同，该份合同中除价格条款无效以外，其余条款约定的内容并不违反上述法律规定，应属有效。合同当事人签订此合同的目的是为了将房产交易金额降低至132 000元，规避国家税收政策。由于凭该合同已经在房产管理部门办理房产产权变更登记，按照合同约定、法律规定，当事人应按2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》约定的房屋交易金额补交税费。

三、原告邓铁生要求被告文湘剑、魏阿西返还车库款18 486元，双倍返还车库部分的合同定金1429元，支付惩罚性赔偿金6800元，并承担故意欺诈的行政责任的诉讼请求是否应予支持？因本院已经采信衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》，根据该报告确认，2010年12月24日《房屋买卖合同》中的车库属于原设计物业管理用房，该房产在估价时点2011年9月7日的市场价值为17 024元、单价1400元?3。因此，认定双方讼争的车库即物业管理用房价值为17 024元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”双方当事人2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》第六条约定，合同签订后，乙方（邓铁生）应向甲方（文湘剑）支付购房定金10 000元。而《房屋买卖合同》买卖标的物包括住房1套及该住房内的家具电器、该住房入口处10平方米左右的车库，因此，原告邓铁生所支付的定金应是对所有买卖标的物的担保。现被告不能将标的物中的车库所有权转移给原告，构成违约。被告文湘剑、魏阿西依法应承担双倍返还未能履行的标的物部分定金的义务。因衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》确认，双方讼争的车库即位于衡阳县西渡镇滨江西路45号大门入口处左侧原设计物业管理用房、建筑面积12.16平方米、市场价值为17 024元，本院认定被告应双倍返还的定金为1270元，即定金10 000元除以合同总金额268 000元乘以讼争车库的价值17 024元乘以2。现原告邓铁生要求被告文湘剑、魏阿西返还定金1429元，即定金10 000元除以总面积140.5平方米（房屋面积130.46平方米+车库面积10平方米）乘以车库面积10平方米乘以2，系计算方法错误，遗漏了家具、电器部分的价值，本院对超出部分的依法不予支持。虽然《最高人民法院》第八条、第九条规定了房屋出卖人存在规定的情形时应当承担买受人已经支付的不超过购房款一倍的赔偿责任，但本案中被告并不存在上述司法解释规定的应当承担惩罚性赔偿责任的情形，因此，原告邓铁生要求被告文湘剑、魏阿西支付惩罚性赔偿金6800元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告邓铁生诉请要求被告承担故意欺诈的行政责任不属于本案的审理范畴，本院依法不予审理。由于被告文湘剑明知其对讼争的车库不享有所有权，却仍将该车库作为买卖标的物之一，并把钥匙交付给原告予以出卖，致使买卖目的不能完全实现，由此产生纠纷，被告文湘剑应承担本案全部责任。被告魏阿西与被告文湘剑系夫妻关系，对因房屋买卖合同产生的债务，二被告应承担共同清偿责任，相互之间并应承担连带清偿责任。

四、被告文湘剑、魏阿西反诉要求原告邓铁生返还房屋，承担房屋交易各项税金6600元（含契税5280元、个人所得税1320元）、办证费1050元、中介费2300元，承担被告房屋租金损失10 000元的反诉请求是否应予支持？因2份《房屋买卖合同》有关房屋作为买卖标的物的条款均是有效条款，不存在可撤销和无效的情形，被告亦未能提供证据证明原告邓铁生存在过错致使其遭受损失，因此，被告文湘剑、魏阿西的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条、第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院》第八条、第九条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：

一、被告文湘剑、魏阿西应向原告邓铁生返还因不能交付2010年12月24日《房屋买卖合同》中约定的标的物车库的价款17 024元；

二、被告文湘剑、魏阿西应双倍返还给原告邓铁生2010年12月24日《房屋买卖合同》中车库部分的定金1270元;

三、驳回原告邓铁生要求被告文湘剑、魏阿西支付惩罚性赔偿金6800元的诉讼请求；

四、驳回被告文湘剑、魏阿西要求撤销2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》的反诉请求；

五、驳回被告文湘剑、魏阿西要求确认2011年1月11日签订的《房屋买卖合同》为无效合同的反诉请求；

六、驳回被告文湘剑、魏阿西要求原告（反诉被告）邓铁生返还房屋的反诉请求；

七、驳回被告文湘剑、魏阿西要求原告邓铁生支付承担房屋交易各项税金6600元（含契税5280元、个人所得税1320元）、办证费1050元、中介费2300元的反诉请求；

八、驳回被告文湘剑、魏阿西要求原告邓铁生承担房屋租金损失10 000元的反诉请求；

九、被告文湘剑、魏阿西对第一、二项款项相互承担连带清偿责任。

以上一、二项款项限被告文湘剑、魏阿西在本判决生效之日付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案受理费468元，反诉受理费2810元，鉴定费1500元，合计4778元，由原告邓铁生负担278元，由被告文湘剑、魏阿西负担4500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

                                         审 判 长    李  辉    

                                         审 判 员   刘 柏 丹    

                                         审 判 员   杜 金 利    

                                          二○一一年十二月十三日  

                                          书 记 员   彭 艳 君