陈顺林与陈军、庞成美农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）陈顺林。

委托代理人霍国平，江苏和忠律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）陈军。

委托代理人曹明，北京市中银（南京）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）庞成美。

上诉人陈顺林因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2014）句后民初字第1115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

2013年8月，陈顺林诉至原审法院，要求确认其前妻庞成美与陈军签订的房屋买卖协议无效。

陈军辩称，涉案合同有效，请求驳回陈顺林的诉讼请求。

庞成美未作答辩。

原审法院经审理查明，陈顺林与庞成美原系夫妻关系，二人于1982年结婚，后于2009年协议离婚。左顺林与陈军系同村村民、邻居。本案讼争三间房屋坐落于句容市赤山湖管理委员会赤山村，面积为63.36平方米。陈顺林于1997年10月14日领取村镇房屋所有权证。2000年12月30日，庞成美与陈军达成买卖房屋协议，约定将陈顺林所有的上述房屋和院内水井、树木等折价3000元卖给陈军，协议对房屋四至、付款方式、产权证移交作了约定。该协议由陈军父亲执笔，陈敦生、陈德元、赵冬英等部分村民参加证明。协议签订后，陈军按协议分两次付清房款，庞成美将上述房屋及村镇房屋所有权证交给陈军，陈军将产权证上所有权人的名字涂改成“陈军”。

原审法院认为，本案争议焦点在庞成美与陈军达成的房屋买卖协议是否有效。首先，陈顺林、陈军为同村村民，为同一集体经济组织成员，因购买者陈军具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了所涉房屋不能进行流转的障碍。因此，陈军可以购买陈顺林的房屋。其次，根据《物权法》第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。庞成美与陈军达成该房屋买卖合同时，未明示其经过房屋所有权人陈顺林的同意授权，故该买卖协议属于因无权处分订立的买卖合同。第三，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。陈顺林称前妻庞成美无权处分该房产，故庞成美将案涉房屋卖给陈军的买卖合同无效，就本案所涉房屋买卖合同效力而言，虽然庞成美无权处分所涉房屋，但其与陈军订立的买卖合同依然有效，故对陈顺林主张该合同无效的诉请，不予支持。

原审法院判决：驳回陈顺林的诉讼请求。

陈顺林不服上述判决，向本院提起上诉称：讼争房产系其婚前个人财产，而非原审法院认定的共同财产，且庞美成与陈军之间也没有任何房屋买卖交易，涉案合同无效，原审法院判决于法无据。请求依法改判。

陈军辩称原审法院判决正确，请求维持。

本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，在涉案协议上签名的村民与陈顺林系同组村民四周近邻，赵冬英是其弟媳，均与陈顺林之间没有矛盾。陈顺林与庞成美离婚后仍共同居住在三岔集镇的房屋内。1999年，陈顺林与庞成美全家从讼争房屋内搬至三岔集镇的房屋内居住，同时也将全部家具搬至该房内。陈顺林称其后涉案房屋就由四周邻居用于堆放杂物。

本院认为，对于涉案房屋是否存在买卖的事实，虽然陈顺林与陈军之间未签订过买卖协议，但根据庭审调查的情况以及相关事实，可以认定双方存在买卖的行为。

首先，庞成美与陈顺林原系夫妻关系，全家在1999年就将家具等搬至三岔集镇的房屋内，陈顺林称涉案房屋由其近邻使用，表明该房屋已被闲置。其次，2009年庞成美与陈顺林离婚时，均未涉及对该房屋的处理，两人仍然共同居住在三岔集镇的房屋内。第三、陈顺林在其母亲2009年去世回家办理丧事期间曾路过涉案房屋，但却未了解查看也不知晓该房屋的实际使用情况（已由陈军改造用于饲养猪的场所），明显与情理相悖。第四、在陈军提供的协议上，不仅有无利害关系的近邻签名，也有陈顺林的弟媳签名，因此陈顺林应当知晓该房屋已经被出卖的情况。第五、如果陈军没有购买陈顺林的房屋，那陈顺林既无法解释也无法证明其房产证在陈军手中这一事实。同时，陈顺林虽然提供了庞成美的证词，否认其与陈军签订买卖协议这一事实，但庞成美在知晓陈顺林就涉案房屋与陈军已经诉讼的情况下，未到庭参加本案的诉讼，采取回避的态度，且庞成美与本案的处理结果有利害关系，故其所作陈述可信度较低。另庞成美与陈军签订的房屋买卖协议，发生在庞成美与陈顺林夫妻关系存续期间，陈军有理由相信庞成美有权代表陈顺林并经其同意出售房屋。

综上所述，涉案房屋虽然登记在陈顺林名下，但庞成美与陈军签订的买卖协议已经使房屋的权属发生变化，陈顺林要求确认房屋买卖协议无效的依据不足，原审判决并无不当。陈顺林的上诉理由均不能成立，本院不予支持，原审判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人陈顺林负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李书文

审　判　员　　黄　甦

代理审判员　　张　剑

二〇一四年十二月二日

书　记　员　　张建华