宋某与孙某等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　北京市第三中级人民法院民事判决书

　　（2014）三中民终字第2837号

　　上诉人（原审原告）宋某，男，1930年5月10日出生。

　　委托代理人王京顺，北京市江山律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）孙某，男，1949年8月4日出生。

　　委托代理人孙英浩（孙某之子），1972年7月13日出生。

　　原审被告吴某，男，1952年4月19日出生。

　　原审被告宋某，男，1954年4月5日出生。

　　原审被告宋某，女，1965年11月12日出生。

　　原审被告吴某，女，1947年6月2日出生。

　　委托代理人汪金成（吴某之子），1970年9月10日出生。

　　原审被告吴某，女，1949年10月6日出生。

　　原审被告宋某，女，1958年6月28日出生。

　　上诉人宋某与被上诉人孙某、原审被告吴某、宋某、宋某、吴某、吴某、宋某农村房屋买卖合同纠纷一案，北京市平谷区人民法院曾于2012年12月17日作出（2012）平民初字第 04864号民事判决，孙某不服上诉后，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第2074号民事裁定书，发回重审。北京市平谷区人民法院另行组成合议庭审理后，作出（2013）平民初字第03866号民事判决，宋某不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋某委托代理人王京顺、被上诉人孙某委托代理人孙英浩、原审被告宋某、原审被告吴某委托代理人汪金成，到庭参加诉讼，原审被告吴某、宋某、吴某、宋某经本院合法传唤，无正当理由，未出庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　2013年6月，宋某起诉至原审法院称：我是北京棉浆厂职工。1979年夏，我购买了某村村民孙×的一处住房（有北房4间、猪圈等）以供婚后居住，该住房坐落于北京市平谷区某号（以下简称某号房屋）。因我购买孙×房屋时并无书面手续，为避免以后发生纠纷，我与孙×在村干部冯×、李×见证下于1980年5月23日补充签订了一份《买房证明》。1979年底，我与于秀荣结婚，婚后居住在某号房屋内。1980年我退休后即落户于某村。1995年底，我前往台湾索要当年在国民党军队的工资，后台湾当局为我办理了荣民证，并按月给我发放补助。此后我便在大陆和台湾两地居住。1998年我患喉癌，2003年6月15日我在台湾省台南县又发生交通事故，故我一直在台湾治疗。2011年9月我回到大陆后得知我的妻子于秀荣于2008年4月去世，而我所购买的房屋也被于秀荣生前卖予同村村民孙某。2009年涉案房屋被平谷区马坊镇政府拆迁，相应的补偿也发放给孙某。因某号房屋系我个人财产，于秀荣无权处分，故起诉请求确认孙某买受某号房屋及附属物的合同无效。

　　孙某在原审法院辩称：我不同意宋某的诉讼请求，理由如下：1.宋某与于秀荣1979年底结婚，而宋某与孙×签订买房协议的时间为1980年5月23日，购买房屋是婚后行为。同时，根据买房协议记载，房款是在1981年5月1日前结清，此时，宋某与于秀荣已结婚两年，某号房屋应属于宋某与于秀荣的夫妻共同财产，并非宋某的个人财产；2.宋某是北京棉浆厂职工，后落户在某村，但并非该集体经济组织成员，宋某之所以能够购买某号房屋，是因为于秀荣具有某村的农业户口；3.宋某与于秀荣在买房后于1990年代对房屋进行了翻建，因此，诉争房屋应属于宋某和于秀荣的共同财产；4.我从于秀荣处购买房屋时，于秀荣的儿女几乎全部在场，于秀荣也亲口告知已经电话征得了宋某的同意。房屋出售后，于秀荣的子女很快将其从某号房屋中搬至邻村安度晚年，显然，其子女均认可了房屋买卖行为。孙某购买房屋属于善意取得，不应确定为无效；5.于秀荣于2008年去世，宋某作为于秀荣的丈夫，不可能不知情，宋某称2011年才知道房屋被出卖的事实，不符合常理；6.孙某因购买了诉争房屋，2007年被村委会取消了申请农村宅基地的资格，如确认房屋买卖协议无效，孙某将遭受巨大损失，且不利于社会经济秩序的稳定，故请求驳回宋某的诉讼请求。

　　宋某在原审法院辩称：孙某所述不属实，宋某购房在先，与我母亲于秀荣结婚在后，婚后我母亲将户口落在了某村。卖房时没有村委会的人在场。我认为某号房屋是我父亲宋某的婚前财产，我母亲于秀荣不应该卖掉，我同意宋某的诉讼请求。

　　吴某和宋某在原审法院答辩意见与宋某一致。

　　吴某、吴某、宋某在原审法院未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

　　原审法院经审理查明：宋某原系北京棉浆厂（位于北京市平谷区某村）职工。1979年底，宋某与于秀荣结婚，婚后未生育子女。1980年，宋某退休，退休后在某村务农。同年5月23日，在冯×、李×的见证下，宋某与孙×（又名孙德泉）书写《买房证明》，主要内容为：今有宋某买孙×瓦房三间半和全部院落，合款750元。1981年4月30日，宋某与孙×结清了购房款。1996年，宋某注销了在大陆的户口，只身赴台湾定居。此后，某号房屋由于秀荣居住使用。2006年10月29日，于秀荣与孙某签订《买卖房屋协议》，将某号房屋以8000元的价格卖予孙某，双方所订买卖协议包含 原房契已遗失，以大队存根为据 、 宅院审批手续已遗失，以现买卖房屋协议为据 等内容。协议签订后，于秀荣将房屋交付给了孙某。2008年4月，于秀荣去世。2009年12月，某号房屋依规划被拆迁。2012年8月24日，宋某诉至法院，请求确认孙某购买某号房屋及附属物的合同无效。

　　另查：于秀荣原为河北省某某村村民，后于1979年12月30日因婚将户口迁入北京市平谷县英城乡某村（现北京市平谷区某村）。于秀荣在与宋某结婚前，共有二子四女，分别为：吴某、宋某、吴某、吴某、宋某、宋某。

　　诉讼中，双方主要围绕以下问题发生争议：

　　（一）宋某向孙×购买某号房屋的时间

　　宋某主张:某号房屋系其婚前于1979年夏从孙×处购买，因当时未作手续，后在村干部冯×、李×的见证下，双方于1980年5月23日补签了《买房证明》。

　　对此，宋某、宋某、吴某均无异议。孙某不予认可，并认为宋某购房时间为1980年5月23日，属于婚后行为，且于秀荣与宋某共同偿还了部分购房款。

　　经法院向孙×、冯×调查了解，孙×称，宋某买房是为了结婚，买房时间是1980年开春以后，早于双方签订《买房证明》的时间，具体哪天已记不清；房款分两次交清，签订《买房证明》当天给了400元，第二年又给了350元。冯×称，宋某买房时未结婚，但对具体买房时间已记不清。

　　另，在法院向吴某、吴某送达起诉状时，吴某称：宋某购买某号房屋的时间早于与于秀荣结婚的时间。吴某称：其母于秀荣去世时，宋某未回大陆，但对宋某购买某号房屋的时间不清楚。

　　（二）于秀荣出卖某号房屋宋某是否知情

　　宋某主张自其移居台湾并于2003年在台湾发生交通事故后，即与在大陆生活的于秀荣等亲属失去联系，对于于秀荣卖房、去世均不知情。为此，宋某提供了交通事故证明书、调解书及台湾居民来往大陆通行证作为证据。交通事故证明书记载宋某因交通事故身体受伤，但未记载具体伤情。调解书记载宋某因交通事故获赔新台币五万元（约合人民币一万元），未记载宋某受伤的具体情况。来往大陆通行证的有效期分别为2001年3月15日至2006年3月14日和2011年至2016年。有效期为2001年3月15日至2006年3月14日的通行证显示，2004年3月至2004年6月期间，宋某有出入境记录。

　　经询，宋某称：宋某在没发生交通事故之前经常回大陆探亲，每次逗留三个月至半年左右，探亲期间居住在位于某村的某号房屋内，发生交通事故以后即无法再取得联系，于秀荣去世时，未能与宋某取得联系，宋某亦未回大陆参加葬礼。

　　孙某对宋某所述不予认可，并称于秀荣出售某号房屋时通过电话方式征得了宋某的同意。为证实其购买某号房屋合法有效，孙某提供某村村委会出具的两份证明，证明主要内容为：1980年宋某和于秀荣购买了孙×的住宅一处，后经镇政府、村委会同意将此房进行了翻建；1996年宋某加入台湾籍并注销了户口；1998年7月，某号房屋就已登记在户主于秀荣名下，此后于秀荣单独生活居住在某号房屋，直至2006年将其出售给孙某；2006年10月孙某与于秀荣签订的买卖协议经过村委会同意；孙某有二子，均具备申请新宅基地的资格，但因孙某购买了于秀荣的宅院，并得到村委会对使用权的确认，故村委会未同意孙某的宅基地申请。

　　经法院向某村村委会调查了解，宋某从孙×处购房时系非农业户口，不属于该村集体组织成员；诉争房屋曾于1980年代末至1990年代初进行过翻建；于秀荣的子女知晓于秀荣出售诉争房屋一事；于秀荣出售房屋给孙某经过了该村村委会。

　　原审法院经审理认为：诉争某号房屋在于秀荣将其出售给孙某时的所有权归属，以及孙某能否依与于秀荣签订的《房屋买卖协议》善意取得该房屋，是案件的争议焦点所在。对于以上争议，诉讼双方均有责任就各自主张所依据的事实提供证据加以证明。

　　宋某主张诉争某号房屋系婚前购买，应属于其个人婚前财产。对此，法院认为应当首先明确以下两点事实：1.宋某与于秀荣的结婚时间；2.宋某从孙×处购买诉争房屋的时间。关于宋某与于秀荣的结婚时间，宋某主张为1979年底，根据于秀荣户口登记卡记载的信息，于秀荣原籍河北省兴隆县，后于1979年12月30日因婚迁入北京市平谷区某村，据此，可以确认宋某与于秀荣在1979年底已结婚。关于宋某从孙×处购买诉争房屋的时间，宋某与孙×签订《买房证明》的时间为1980年5月23日，宋某主张《买房证明》系事后补签，实际购房时间应为1979年夏，但并未提供有效证据予以证实。根据法院向卖房人孙×以及《买房证明》签订时的见证人冯×所作调查，孙×证实宋某向其购房是在1980年开春以后，冯×对宋某购房时间已记不清。孙×与冯×系能够证明宋某购房时间的关键证人，现其二人所述与宋某关于购房时间的主张并不一致，宋某不能提供充分证据证实其主张，对此，法院不予采信。冯×虽称宋某购房时未婚，但因其所述与孙×关于宋某购房时间的陈述存在矛盾之处，且按照农村习俗理解的结婚与法律意义上的结婚亦有差异，仅凭冯×所述尚不足以确认某号房屋系宋某婚前所购。

　　宋某主张于秀荣出售某号房屋系无权处分，孙某不能构成善意取得，所订《房屋买卖协议》应认定为无效。法院认为：

　　首先，根据宋某与孙×所订《买房证明》记载的内容，宋某与孙×结清购房款的日期为1981年4月30日，孙×也向法院证实宋某第二次支付购房款是在签订《买房证明》后的第二年，即1981年。上述两份证据能够相互印证，证实宋某与孙×结清购房款的时间是1981年，对此，法院予以确认。宋某向孙×结清购房款时，已经与于秀荣登记结婚，对于婚后所付房款，应视为宋某与于秀荣的夫妻共同财产，宋某主张系以个人财产支付，缺乏证据佐证，法院不予采信。另外，根据某号房屋所在地村委会出具的证明，宋某与于秀荣结婚后，曾对诉争房屋进行翻建，翻建房屋系宋某与于秀荣共同生活期间所为，据此，应当认定某号房屋在于秀荣出售给孙某时，属于宋某和于秀荣夫妻共同所有。根据相关法律规定，夫或妻对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。案件中，宋某于1996年移居台湾并将大陆户口注销，此后诉争房屋一直由于秀荣单独居住使用，户主也在1998年7月变更为于秀荣，因此，在于秀荣2006年将房屋出卖给孙某时，孙某有理由相信于秀荣对该房屋具有处分权。现房款及房屋均已交付多年，孙某主张善意取得，法院予以支持。

　　其次，宋某称自2003年在台湾发生交通事故以后即无法与大陆亲属取得联系，从而无从知晓于秀荣出售房屋一事，但根据宋某提供的交通事故证明、调解书及来往大陆通行证，交通事故证明及调解书均未明确记载宋某所受伤情，而根据交通事故中宋某所获赔款数额可以确定，宋某因交通事故受伤并不甚严重，且在其发生交通事故后的2004年3月至6月期间，根据通行证记载，宋某有来往大陆的出入境记录。因此，对宋某诉称因交通事故而失去与大陆亲属间的联系，法院难以采信。宋某提供的来往大陆通行证在时间上也并不连贯完整，前者有效期为2001年3月至2006年3月，后者有效期间为2011年至2016年，于秀荣出售某号房屋的时间为2006年10月，仅凭宋某提供的通行证也不足以证实其对于秀荣出售房屋一事不知情。

　　再次，宋某自2003年以后即极少往来于大陆，于秀荣作为宋某的妻子，因年事较高而将诉争房屋出售以用于医疗及生活开支，亦属合情合理，本着民事行为应有利于维护社会经济秩序稳定的原则，对宋某的诉讼请求，法院亦难予支持。

　　据此，原审法院于2013年12月判决：驳回宋某的诉讼请求。

　　原审法院判决后，宋某不服，上诉至本院，请求撤销原审法院判决，改判支持其原审诉讼请求。其事实及理由为：涉案房屋系在其与于秀荣结婚之前购买，涉案房屋系宋某婚前个人财产，原审法院就涉案房屋的所有权归属认定错误，另对孙秀荣与孙某签订的《房屋买卖协议》的真实性未予查明；孙某不能善意取得涉案房屋；原审判决违反法定程序，依职权向证人及村委会调查取证。孙某同意原审判决。吴某、宋某不同意原审判决，但未提起上诉。吴某、宋某、吴某、宋某未答辩。

　　本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

　　上述事实，有《买房证明》、《买卖房屋协议》、常住人口登记卡、户口本、身份证、火化证、台湾居民来往大陆通行证、交通事故证明书、某村村委会证明及当事人陈述等证据在案佐证。

　　本院认为：根据各方的诉辩主张及本案查明的事实，案件的争议焦点有二：一是涉案房屋的权属情况，是孙某的婚前个人财产还是孙某与于秀荣的夫妻共同财产；二是孙某买受涉案房屋是否构成善意取得。

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　关于涉案房屋的权属情况，宋某主张系其婚前个人财产，其理由为买卖房屋的行为发生在其与于秀荣结婚之前，但从现有证据看，宋某与于秀荣在1979年年底已结婚，《买房证明》的时间为1980年5月23日，宋某认为《买房证明》系事后补签，未提供充足的证据，本院不予采信。宋某认为购房款均系其婚前个人财产支付，未提供相应的证据，且宋某支付第二笔购房款的时间是在签订《买房证明》后的第二年，是在夫妻婚姻关系存续期间，结合村委会出具的宋某与于秀荣婚后共同翻建房屋的证明，原审法院认定涉案房屋在于秀荣出卖给孙某时，属于宋某与孙某的夫妻共同财产，并无不当。

　　关于孙某买受涉案房屋是否构成善意取得，我国物权法第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因宋某于1996年移居台湾并将大陆户口注销，诉争房屋一直由于秀荣单独居住使用，涉案房屋所在户口也在1998年变更户主为于秀荣。2006年于秀荣经村委会同意将涉案房屋出卖给本村村民孙某时，孙某有理由相信于秀荣对涉案房屋具有处分权，孙某主观上为善意，另涉案房屋的购房款已付清，房屋已交付给孙某，故孙某买受该房屋，构成善意取得。宋某对《房屋买卖协议》的真实性提出异议，但未提交相应的证据予以佐证，本院不予采信。

　　另，宋某上诉认为原审违反法定程序。原审法院根据案件审理的需要，调取相关证据，符合我国民事诉讼法的相关规定。宋某该上诉主张，于法无据，本院不予采纳。

　　综上所述，宋某上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费70元，由宋某负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由宋某负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审判长李春香

　　代理审判员闫慧

　　代理审判员程磊

　　二○一四年五月二十日

　　书记员吴强兵