沙绿洲与北京世安住房股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）朝民初字第50038号

原告沙绿洲，女，****年**月**日出生。

委托代理人陆霄颖，北京市中拓律师事务所律师。

被告北京世安住房股份有限公司，住所地北京市西城区三里河三区52号楼。

法定代表人周飚，董事长。

委托代理人苏静，女，****年**月**日出生。

委托代理人王巍巍，北京市合川律师事务所律师。

原告沙绿洲（以下简称原告）与被告北京世安住房股份有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙茜倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆霄颖，被告的委托代理苏静、王巍巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年3月11日，我与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由我购买被告开发的北京市朝阳区望京新城17号住宅楼16层××号房屋（以下简称涉诉房屋），总价款为1481088元，房屋所在楼栋的初始登记应当在2010年8月30日前办理完毕，逾期未取得初始登记的，被告应当自约定的初始登记期限届满之次日起至实际完成之日止，按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得初始登记之日起15日内支付。同时，合同亦约定如因被告责任，我未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，我不退房的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。合同签订后，我按约定向被告支付了全部购房款。2009年9月5日，被告向我交付涉诉房屋。但直到2015年1月6日，我才取得涉诉房屋所有权证书。故为维护合法权益，我诉至法院，要求被告支付：1、逾期办理初始登记的违约金235048.66元（以全部购房款1481087.96元为基数，按照日万分之一的标准，自2010年8月31日计算至2015年1月4日）；2、逾期办理房屋所有权证书的违约金271039.1元（以全部购房款1481087.96元为基数，按照日万分之一的标准，自2009年11月28日计算至2015年1月6日）。

被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。首先，未能按期取得楼栋初始登记以及涉诉房屋所有权证书的原因是北京市朝阳区规划委员会以小区内的绿地、敬老院未按规划建成为由不批准我公司所报送的审批文件。但绿地部分，系由于在规划范围内有四户滞留户，我公司向城管部门申请了强制拆除，但城管部门始终未予认定和执行。关于敬老院，也是因为规划范围内有违章建筑，而我公司申请城管部门强制拆除后，城管部门始终不作为。因此，逾期取得初始登记和房屋所有权证书的责任并不在我公司，系因不可抗力所致，我公司不应就此支付违约金。其次，若法院认定我公司违约，因房价相较于原告购买房屋时已经上涨了很多，其并无损失，故合同中约定的违约金过高，请求予以酌减。

经审理查明：2009年3月11日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××），约定：原告购买被告开发的涉诉房屋，总价款为1481088元；被告应当在2010年8月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明的，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起15日内向原告支付；商品房交付后，原告同意委托被告或被告指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不超过1000元；如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内由被告支付。

合同签订后，原告于2009年3月30日前共计向被告支付了全部购房款1481088元。经询，原、被告均确认涉诉房屋系于2009年9月5日交付原告。

2014年12月26日，涉诉房屋所在楼栋办理完毕初始登记。2015年1月6日，原告取得涉诉房屋所有权证书，登记的房屋坐落为北京市朝阳区南湖西园301号楼16层××。

庭审中，被告提交了《委托拆除工程协议》、拆迁服务费发票、支票申领单及照片，证明其公司已经积极解决规划范围内的滞留户和违章建筑问题。原告不认可上述证据与本案的关联性及证明目的。

以上事实，有双方当事人陈述以及《北京市商品房预售合同》、发票、房屋所有权证、《委托拆除工程协议》、支票申领单等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应据此行使权利、履行义务。此份合同中已经明确约定了被告应当取得涉诉房屋所在楼栋初始登记以及原告取得房屋所有权证书的期限，但根据查明的事实，楼栋初始登记及房屋所有权证书办理完毕的时间均晚于双方约定，被告就此构成违约。关于被告所提出的抗辩意见，首先，被告未能举证证明系因小区内绿地、敬老院未按照规划建成，从而导致房屋所在楼栋无法办理初始登记。其次，即便该陈述属实，被告作为专业的房地产开发公司，应当对开发过程中可能出现的情况作出充分预估和判断，其所称的规划范围内存在滞留户和违章建筑一事，亦不属于不可抗力的范畴，被告仍应就其违约行为承担违约责任。

关于违约金的具体计算，双方在合同中分别约定了逾期完成初始登记以及逾期取得房屋所有权证书的违约金，此种约定虽未违反法律规定，且日万分之一的违约金计算标准本身也未超过合理范围，但因办理初始登记系取得房屋所有权证书的前置程序，而初始登记的延误在很大程度上也是逾期取得房屋所有权证书的重要原因，从而导致两项违约金的计算存在较大重复期间，现被告以违约金过高为由请求酌减，本院综合考虑原告实际损失以及被告过错程度等因素后，认为对于被告违约行为重复期间的违约金，以其中一项计算为宜，即由被告以全部购房款1481088元为基数，按照日万分之一的标准，向原告支付自2010年8月31日起至2015年1月6日止的违约金。因预售合同中已明确约定了取得房屋所有权证书的期限系房屋交付后的720日内，故原告要求自2009年11月28日起计算逾期办理房屋所有权证书违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

一、被告北京世安住房股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告沙绿洲支付逾期办理初始登记及房屋所有权证书的违约金二十三万五千四百九十二元九角九分。

二、驳回原告沙绿洲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4430元，由原告沙绿洲负担2014元（已交纳），由被告北京世安住房股份有限公司负担2416元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费3050元，由原告沙绿洲负担1353元（已交纳），由被告北京世安住房股份有限公司负担1697元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

代理审判员　　孙茜倩

二〇一五年十月十二日

书　记　员　　张　颖