董某与北京合景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）董某，女，1993年3月19日出生，身份号码：×××。

委托代理人唐明汉，北京市现代律师事务所律师。

被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，组织机构代码：67384289-4。

法定代表人：孔健涛，总经理。

委托代理人孟慧玲，女，1977年1月5日出生。

委托代理人田丹，男，1981年3月10日出生。

原告（反诉被告）董某与被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司（以下简称：合景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王纪建独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董某及其委托代理人唐明汉、被告（反诉原告）合景公司之委托代理人孟慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）董某诉称：2014年10月18日，我到被告开发的×小区看房，选定了该小区×号房屋，当场交纳了认购定金10万元。2014年12月10日，我到被告处交纳了房款602132元，以上共计702132元。当日，我与被告签订了一份房屋买卖合同草稿，被告并未在草稿合同上盖章，双方约定改日再签订正式的房屋买卖合同。此后，双方一直没有签订正式的买卖合同。2015年4月，被告电话通知我交纳其余房款，我去交纳房款时被告要求我支付6万余元违约金，我不同意交纳违约金，被告一直不向我交付房屋，导致双方发生争议。至今，被告依然拒绝接受其余房款，也不向我交付房屋，严重侵害了我的合法权益。因此诉至法院，请求：被告履行与我签订书面北京市商品房现房买卖合同的行为，接受房款161万元，协助我办理房屋过户登记手续，将涉诉房屋交付给我。

被告（反诉原告）合景公司答辩并反诉称：我公司与董某于2014年11月8日签订了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》），约定董某购买位于顺义区×小区×号房屋。我公司认为双方签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方应当按照《买卖合同》履行各自的义务。但是董某却无视双方签订的合同，任意、恶意违约，一直迟延履行付款义务，并且在恶意违约的情况下，拒不承担自己应当承担的违约责任。因此，董某仅支付剩余购房款本金及交付房屋的请求不应得到支持，其应当就其恶意违约行为承担违约责任。根据双方签订的《买卖合同》附件五关于付款方式及期限的约定：“A.第一笔房款（含定金）买受人应于本合同签订当日向我公司支付人民币2312132元”，但是，董某在《买卖合同》签订当日并未向我公司支付购房款，直至2014年12月10日才向我公司支付购房款602132元，之后，董某迟迟不支付剩余购房款，我公司多次向其催收，其均不予支付，也不承担逾期付款的违约责任。根据《买卖合同》附件九约定：“3.（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于无论因何原因导致按揭银行未在本合同约定的应办妥银行按揭房款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）及其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应予交付的物业服务费及其他应付费用），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延办理及交付房屋所有权证书的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除合同，并按本补充协议第11条约定执行。如出卖人选择不解除合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。…11.若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥合同撤销备案登记手续，因此所产生的全部费用由买受人承担；买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据合同约定将买受人已经支付购房款无息退还买受人的，无论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用。”

我公司曾经多次根据合同与董某协商，董某应当支付剩余购房款同时应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任，但是董某均予拒绝，其行为已经达到了合同约定解除的条件。因此提出反诉，请求：1.解除双方于2014年11月8日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2.判令董某向我公司支付违约金人民币462426.4元；3.判令董某立即配合我公司办理《北京市商品房现房买卖合同》的网上签约联机备案注销手续；4.判令董某支付逾期配合办理网上签约联机备案注销手续的违约金，违约金计算期限自2015年5月29日至董某实际履行之日止，每日按照商品房总价款的万分之五计算，暂计算至2015年6月19日为24276元。

原告（反诉被告）董某就反诉辩称：不同意被告的反诉请求。

经审理查明：

2014年，董某与合景公司签订《北京市商品房现房买卖合同》草稿（以下简称：合同草稿），载明董某购买合景公司开发的顺义区×小区×号房屋，房屋价款为2312132元，付款方式为一次性付款，如果合同在2014年10月31日后签订的，出卖人自本合同签订之日起三个月内向买受人交付该商品房，买受人委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费八百元，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意根据各自过错情况处理。该合同草稿同时对逾期付款责任、逾期交房责任、交接手续、市政基础设施和其他设施的承诺、权属转移登记等商品房买卖合同所需的必要内容进行了约定。该合同草稿落款所打印的日期为2014年11月8日，董某主张实际签订的时间为2014年12月10日。合同草稿附件五对付款方式和期限约定为：第一笔房款（含定金）：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付人民币2312132元。董某在合同草稿附件七即前期物业服务协议和临时管理规约签名落款处所签署的日期均为2014年12月10日。

双方确认董某于2014年10月18日向合景公司支付定金100000元，2014年12月10日支付购房款602132元。

此后，合景公司就《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称：网签合同）办理网上签约联机备案手续，该份网签合同没有董某签字并且对上述合同草稿部分内容进行变更，主要为：将交房日期变更为2015年3月30日前；付款方式变更为第一次支付房款702132元，第二次在2015年1月15日前付清余款1610000元等，合同落款处无董某签名，无落款日期。针对上述变更内容，董某主张合景公司并未与自己进行协商但是同意变更后合同中除关于付款时间以外的其他内容，合景公司于2015年3月底才告知董某给付剩余购房款。合景公司表示合同的变更是经过董某同意的，双方因为付款问题发生争议的时间是在2015年3月底到4月初。

上述事实，由当事人陈述、庭审笔录、《北京市商品房现房买卖合同》草稿、《北京市商品房现房买卖合同》等证据在案佐证。

本院认为：

双方所签订的合同草稿已经对商品房买卖的必要条款进行约定，且董某依照该合同草稿履行部分付款义务，因此自该合同签订之日起双方即成立房屋买卖合同关系，董某要求合景公司与其另行签订合同，本院不予支持。关于该合同草稿的签订日期，首先其中打印的日期与董某本人所签订的日期不一致，结合其中附件五关于付款期限的约定及董某2014年12月10日支付部分购房款的事实，应当认定实际签订日期为2014年12月10日。该合同系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。

关于网签合同对合同草稿的变更，合景公司主张已经与董某协商一致，但没有证据证明，本院不予采信，董某对其中除付款时间以外的内容均予认可，本院不持异议。

关于付款时间，虽然双方合同草稿约定一次性付款，但是从合景公司当日仅收取董某部分购房款并于此后办理网上签约联机备案以及该公司在网签合同中将付款方式变更为分二次付款的事实来看，双方在签订合同草稿后确实对付款的时间进行了变更，对于变更后的内容可以确定的是不再按照合同草稿中约定的一次性付款的方式履行，但是并未对余款的履行时间达成一致意见，因此不能认定董某于2015年4月份交纳购房款的行为构成违约。合景公司应当按照约定履行接受剩余购房款、交付房屋并协助办理房屋产权过户登记的义务。合景公司反诉主张解除双方之间所签订的合同草稿等全部请求均没有事实和法律依据，本院均不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）董某于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司给付购房款一百六十一万元，被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司应予接受；

二、被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）董某交付北京市顺义区×小区×号房屋；

三、被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司于二〇一五年三月三十日起一千零九十五日内协助原告（反诉被告）董某办理北京市顺义区×小区×号房屋权属转移登记，将该房屋所有权转移登记到原告（反诉被告）董某名下；

四、驳回原告（反诉被告）董某的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费九千六百四十五元，由原告（反诉被告）董某负担三十五元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司负担九千六百一十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

反诉案件受理费四千三百元，由被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员王纪建

二〇一五年七月二十八日

书记员罗佳旭