北京的经济适用房（二）

相比于商品房，北京的经济适用房具有交通便利、价格实惠、面积适中的优势，所以在住房市场上非常抢手。经济适用房是社会保障性住房的一种，社会保障性住房包括经济适用房、限价商品房、自主性商品房，这三种房子，北京的管理政策以及法院处理纠纷的裁判规则都是一致的。

因为经适房上述种种优点，导致其在北京的住房市场上有不小的体量，这也是与北京的土地政策息息相关的。细心的朋友们应该会发现，只要是一个规模不小的开发商开发的商品住宅，这个商品住宅的附近大概率是有限价商品房性质的安置房的。这些安置房是出售给被拆迁的人或因摇号而取得优惠价格购买房屋的城市低收入住房困难家庭。这是因为，北京市政府有专门的规定，在出售住宅用地的时候，要求开发商配套建设一定比例的社会保障性住房。也就是说，开发商要想买地开发商业住宅，必须配套建设社会保障性住房，这些社会保障性住房由政府出售，政府给开发商一定的建设成本。这种情况下，相比于商品住房，社会保障性住房的质量也就可想而知了。

所以，同一个小区，商品房的价格可能卖到10万一平，但是旁边的社会保障性住房可能只能卖到5万一平。商品房容积率低，小区绿化好，安保好，人车分流，户型设计也好。社会保障性住房，往往楼高密集，治安不好、环境差。买房的时候，大家一定要看房子的性质是什么，要弄清楚一个小区的房子，为什么有时候会差一平米上万的价格，要知道满五唯一、满五不唯一、满二唯一等等区别。

经适房最大的优势就是价格，经适房只能是二手房市场，因为经适房属于定额购买，能不能买经适房由政府决定。所以，它是一个存量房市场。经适房之所以便宜，在于相比于商品房，它有自身劣势，它的劣势在于以下几个方面：

（一）有限制上市交易期限

北京规定，经适房只能在取得房产证或契税凭证五年后，才能进行上市交易，否则不能办理房屋过户。一旦买卖纠纷被诉至法院，限制交易期限内交易经适房，大概率会被法院认定房屋买卖合同无效。

此外，如果被发现私自交易，此房子可能会被政府收回去。

所以，在限制交易期限内购买经适房，存在两个法律风险：

1、合同不被法律保护。一旦房子过了上市交易期限，房价暴涨的话，原房主很有可能违背诚实信用的契约精神，诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。上文已所述，这种情况下，买房人一般会获得房屋升值权益的70%，但诉讼这事毕竟耗费时间与精力。所以，建议想购买经适房的朋友，购买之前就应该让专业律师设计合同，做好以后会有诉讼的准备。

2、一旦发现私自交易，房子有可能会被政府收回。这种情况主要针对摇号取得的经适房，法律上是这么规定的。诉讼实践中，因私自交易房子被政府收回的情况我们还没有遇到过，有一次诉讼中，对方明知要打输官司了，要挟要去向政府相关部门举报房屋私自交易的事实，也不知道其最后举报没有，不过房子一直还在当事人手中。

（二）从购买到最终完成房屋过户，时间周期长

以经适房为代表的社会保障性住房，从签订购房合同到拿到房本有一个周期，有时候周期长的得六七年，有的时候运气好，只要一两年。拿到房本之后，还有五年的上市交易期限的限制。所以，若想从存量房市场购买经适房，一定要做好尽调，看看小区内前几期的房子的房本有没有下来，房本下来花了几年的时间。从而，理性判断自己购买这个房子，从购买到完全完成过户大概需要多长时间。

交易周期一长，除了预料中的风险，还容易出现预料外的风险。预料中的风险包括以下几个方面：

1、时间长了，房价涨了，原房主不配合办理过户。

2、存在原房主将房子抵押或者因欠外债，房子被法院执行的风险。

3、原房主通过结婚、离婚的方式，将房子过户到他人名下，以此达到不配合办理过户的目的。

针对上述风险，我的建议：

1、购买房屋之前，挑选一个靠谱的房主。对房主进行尽职调查，房主有没有结婚，有没有小孩，有没有正式工作。一般而言，结婚有孩子的，并且在体制内工作而又没有什么不良嗜好的，是最理想的房屋出售者。

2、尾款尽量要高。千万不要一次性给全款，哪怕房屋价格高些，也要坚持高尾款。高尾款，首先有利于激励对方配合办理房屋的过户手续，其次，即使对方“反水”，也能减轻自身“血本无归”的风险。

上述是预料中的风险，还有可能出现预料外的风险，比如，待到房屋可以办理过户手续的时候，出售人去世了。这是我们接触过的真实案例，想把这个官司处理好，需要找齐出售人的继承人，需要办理房屋的依次过户手续。官司本身不复杂，但异常琐粹，需要超乎寻常的耐性。

根据我的经验，购买经适房之前，一定要做好未来会打官司的准备，一定要把未来可能花费的律师费算入到自己的购房成本中。购买经适房一定要做尽调，一定要通过专业人士的帮助，从各个方面做好风险防范的准备。这确实是经验之谈，而非信口胡言！