世纪城远大园5区业主诉北京市海淀区国土资源和房屋管理局和世纪城物业案

第一中级人民法院行政判决书

　　(2005)一中行终字第431号

　　上诉人(一审原告)王宏，男，35岁，汉族，无业，住北京市海淀区世纪城远大园五区*号楼*-*。

　　委托代理人王飞，北京市京华律师事务所律师，电话13911310860。

　　委托代理人李辉，北京市京华律师事务所律师助理。

　　被上诉人(一审被告)北京市海淀区国土资源和房屋管理局，住所地北京市海淀区甘家口21号楼。

　　法定代表人张继安，局长。

　　委托代理人宋玉琴，女，北京市海淀区国土资源和房屋管理局干部。

　　委托代理人李书杰，女，北京市海淀区国土资源和房屋管理局干部。

　　被上诉人(一审第三人)北京世纪城物业管理有限公司，住所地北京市海淀区远大园6区甲3号。

　　法定代表人黄如良，董事长。

　　委托代理人柯永利，男，北京世纪金源集团法律顾问。

　　委托代理人王奇，男，北京世纪城物业管理有限公司职员。

　　上诉人王宏因国土房管机关不履行查处的法定职责一案，不服北京市海淀区人民法院(2005)海行初字第00021号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　一审判决认为，根据建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》(以下简称《管理办法》)第二十一条、京国土房管物<2004>438号《关于贯彻实施建设部<物业管理企业资质管理办法>有关问题的通知》第六条的规定，物业管理企业违反《管理办法》的规定，超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门依法查处。北京市海淀区国土资源和房屋管理局(以下简称海淀国土房管局)作为房地产主管部门，负有对本辖区内物业管理企业违反《管理办法》规定的违法行为进行查处的法定职责。本案中，北京世纪城物业管理有限公司(以下简称物业公司)所管理的世纪城小区位于海淀区远大路。海淀国土房管局在接到王宏的举报信后，对物业公司的物业管理资质进行了审查，查明物业公司承接世纪城小区物业管理项目时，本市尚未实行物业管理企业资质等级管理，当时物业公司取得了物业管理资质合格证书就可以承接物业管理项目。后，物业公司在本市试行资质等级管理期间取得了三级资质等级证书，于本市正式实行资质等级管理后，王宏向海淀国土房管局寄发举报信前已经取得了二级资质等级证书。海淀国土房管局认为物业公司并不存在违反《管理办法》中规定的超越资质等级承接物业管理项目的行为。因此，海淀国土房管局对于王宏举报的事项已经履行了审查的职责，其作为区一级房地产主管部门，是否作出行政处罚，属于其自行行使行政权力的范畴，并非本案审查的范围。故法院对王宏的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依法判决驳回了王宏的诉讼请求。

　　上诉人王宏上诉称，海淀国土房管局对物业公司超越资质等级承接业务的行为未作出处理，未履行法定职责，海淀国土房管局关于已经调查核实了事实的辩解没有证据证明。王宏请求撤销一审判决，发回重审，判令被上诉人承担诉讼费。

　　被上诉人海淀国土房管局辩称，其收到王宏的举报信后，根据举报信反映的情况进行了认真的核实，将核实的情况向领导进行了汇报，不存在不履行法定职责的情况；虽然建设部制定了《管理办法》，但北京市的实施细则现还在制定当中，没有具体实施的程序规定；开发商与物业公司签订物业管理合同时，北京市尚未实施物业公司的资质管理，物业公司在当时未存在超越资质问题，《管理办法》实施以后，对此类既成事实的行为进行处罚不妥。海淀国土房管局同意并请求维持一审判决。

　　被上诉人物业公司同意并请求维持一审判决。

　　在法定举证期限内，上诉人王宏向一审法院提交了以下证据：1、王宏身份证复印件；2、王宏户籍卡复印件；3、邮政快递存根；4、举报信；5、《卷首语》；6、资质证书。被上诉人海淀国土房管局向一审法院提交了以下证据： 1、北京市物业管理资质合格证书；2、物业管理委托合同；3、资质证书；4、北京市人民政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法》；5、北京市市政管理委员会通告1995年第3号《北京市物业管理单位经营资质审批规定》；6、建住房<1999>261号《关于印发<物业管理企业资质管理试行办法>的通知》；7、建住房物<2000>009号《建设部关于物业管理企业资质等级评定有关问题的通知》；8、京国土房管物<2004>438号《关于贯彻实施建设部<物业管理企业资质管理办法>有关问题的通知》；9、京国土房管物<2002>958号《关于开展物业管理企业资质等级评定工作的通知》。被上诉人物业公司向一审法院提交了以下证据：1、北京市人民政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法》；2、北京市市政管理委员会通告1995年第3号《北京市物业管理单位经营资质审批规定》；3、建住房<1999>261号《关于印发<物业管理企业资质管理试行办法>的通知》；4、京国土房管物<2002>958号《关于开展物业管理企业资质等级评定工作的通知》；5、京国土房管物<2004>438号《关于贯彻实施建设部<物业管理企业资质管理办法>有关问题的通知》；6、物业管理二级资质证书；7、北京市物业管理资质合格证书；8、北京金源鸿大房地产有限公司出具的证明；9、(2004)一中民终字第11824号民事判决书。一审法院经庭审质证及合议庭评议认为，王宏提交的证据5是世纪金源集团对世纪城小区所作的宣传材料，并非能够证明世纪城五区建筑面积的法定依据，法院不予采信；其他当事人对王宏提交的其他证据均未提出异议，法院予以采信；海淀国土房管局和物业公司提交的证据，来源真实、合法、有效，能够证明本案的相关事实，法院予以采信。

　　本院经审查，同意一审判决对王宏所提交证据的认证意见；另，海淀国土房管局及物业公司提交的京国土房管物<2004>438号《关于贯彻实施建设部<物业管理企业资质管理办法>有关问题的通知》及建设部《物业管理企业资质管理办法》可以证明海淀国土房管局作为地方人民政府房地产主管部门对物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的行为负有依法查处的法定职责，本院予以确认；海淀国土房管局及物业公司提交其他证据与海淀国土房管局是否履行了查处法定职责的事实无关，本院不予确认。

　　根据上述有效证据本院认定事实如下：王宏系居住在本市海淀区远大路世纪城小区的住户，其认为物业公司对世纪城小区进行物业管理的行为系超越资质等级承接物业管理的违法行为，遂于2004年9月20日以特快专递的形式向海淀国土房管局寄发了举报信，要求海淀国土房管局对物业公司的违法行为作出行政处罚。海淀国土房管局收到举报信以后未作出处理。王宏以海淀国土房管局系不履行法定职责为由，诉至一审法院。

　　本院认为，根据1996年《信访条例》第三十条的规定，行政机关直接办理的信访事项应当在办理完毕后视情况将办理结果答复信访人。根据《管理办法》第二十一条、京国土房管物<2004>438号《关于贯彻实施建设部<物业管理企业资质管理办法>有关问题的通知》第六条的规定，物业管理企业违反《管理办法》的规定，超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门依法查处。海淀国土房管局作为房地产主管部门，负有对本辖区内物业管理企业违反《管理办法》规定的违法行为进行查处的法定职责。海淀国土房管局作为直接办理信访事项的行政机关，在接到王宏的举报信以后，未对其作出书面或口头答复，且未向法院提交处理举报事项的证据，构成不履行法定职责。一审法院判决认定海淀国土房管局已经履行了审查职责的事实不清，证据不足，判决驳回王宏的诉讼请求错误，院依法应予撤销。上诉人王宏关于撤销一审判决的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(三)项、第五十四条第(三)项的规定，判决如下：

　　一、撤销北京市海淀区人民法院(2005)海行初字第00021号行政判决。

　　二、判令北京市海淀区国土资源和房屋管理局在三十日内对王宏所举报事项进行查处。

　　一、二审案件受理费各80元，均由被上诉人北京市海淀区国土资源和房屋管理局负担(于本判决送达之日起7日内交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 张 杰

　　审判员 李纪红

　　代理审判员 乔 军

　　二○○五年七月十九日

　　书记员 毛天鹏