李绵玉与周世财房屋买卖合同纠纷重审案代理词

尊敬的法官：

　　围绕本案《房屋买卖合同》是否有效的争议焦点，本代理人认为，诉争合同存在以下四种无效的情形：

　　一是在2011年2月10日签订《买卖房屋合同》前的2010年元月25日--2011年1月20日，组、村、镇已经批准被告2人户按照四川省土地管理法第52条规定，3人以下户按3人计算，人均宅基地30平方米，被告的宅基地由原61.62平方米增加到90平方米，在异地蒙子土建房。根据这个事实，被告不具备《土地管理法》62条、《四川省土地管理法实施办法》第52条规定以及最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定的再买房的法定条件，根据宪法第十条、中华人民共和国土地管理法62条，中华人民共和国土地管理法条例第六条等规定，诉争合同无效；原告只有宅基地63.18平方米房屋，不符合《土地管理法》62条规定的卖房的法定条件，诉争合同损害了国家、集体和原告的利益，法院直接可以认定该合同无效；

　　二是买房前、后未依照《土地管理法》第62条的规定，获村社同意、镇政府审核、县政府行政许可，转移登记颁发证件，合同损害了国家、集体和原告的利益，该合同属于《合同法》第52条规定的合同无效的情形；

　　三是原、被告双方当时口头约定“拆除旧房后原地修建，新房修好后留一间李绵玉和女儿回安岳居住”的合同目的没有实现，被告在法庭上只承认“买房是为了拆除旧房重建”，不承认当初说的新房修好后留一间李绵玉和女儿回安岳居住”合同目的，法院应当逻辑推定被告存在合同欺诈的情形，该合同无效；

　　四是被告买价5000元，买价213680元，存在《民法通则》第92条规定的没有合法根据取得不当得利208680元，比卖鸦片烟毒品的利润还高很多很多倍，存在《合同法》第52条以及《合同法》第54条规定的合同存在欺诈、严重显失公平、合同无效的情形，被告应当返还原告的财产。

　　为了证明上述四论点，下面根据证据、双方女儿的证言、法律法规、国家政策、最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定、《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》(王岑 苏州中级人民法院)第三部分:涉及宅基地使用权的农村房屋买卖合同效力评价的观点【见附件】结合反驳安岳县人民法院【2016】川2021民初1658号民事判决【下称原审判决】对《物权法》15条和《土地管理法》62条的错误理解，分以下四部分论证：



　　第一部分，原、被告各有一处房，都不符合买、卖房的法定条件。买卖房屋合同损害国家、集体和原告的利益，合同自然无效。这是最高人民法院和各地法院对宅基地买卖合同认定无效的一致判决。

　　1、 被告有房不具备买房的法定条件合同无效。

　　证据和双方的陈述显示，被告2人户原有房61.12平方米，在买房前的2011年1月20日，村、社已按《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第52条”农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米；3人以下的户按3人计算”的规定，同意被告在异地蒙子土用地面积90平方米建房。根据前述事实，被告不具备买房的法定条件。

　　根据《土地管理法》第62条第一款 “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，被告不符合买房的条件。

　　根据《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖虽然是允许的，但又有诸多的限制条件。

　　根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定：......将宅基地建造的房屋出卖给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

　　具体的买卖效力如下：

　　宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

　　（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

　　（2）同一集体经济组织内部成员转让；

　　（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

　　（4）转让行为征得集体组织同意；

　　（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

　　综上，被告当时2人有房61.12平方米，集体组织已经批准其在异地蒙子土占用集体土地90平方米建房，被告不具备上述最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定的买房的条件。根据(王岑 苏州中级人民法院)《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》的第三部分论述，买受人不具备买房条件的，人民法院可以迳行【直接】依据《土地管理法》62条规定，认定买卖房屋合同无效。

　　原审判决对《物权法》第15条规定的“法律另有规定或合同另有约定的除外”缺乏认识。根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

　　第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。

　　2、原告只有63平米房屋不具备卖房的法定条件该合同无效。

　　根据《土地管理法》第62条第四款有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”及《四川省土地管理法实施办法》第53条“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”的规定。原告只有一处住房63.18平方米，原告在内江市区租房居住，从事搽皮鞋工作，不符合卖房的法定条件。被告买了原告的房屋，导致原告成为无房户上访户影响社会和谐，故合同无效。

　　第二部分，买卖房前后未经村社同意、乡镇审核，未获县政府行政许可，本案合同的效力应当适用宪法第十条第四款及其配套法规、司法解释。

　　《宪法》第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地管理法第六十三条又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”根据前述规定：作为我国基本经济制度之一的现行农村集体土地制度对宅基地及其上建筑物的完全自由处分尚未开禁。根据前述规定，诉争合同无效。

　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”据此规定，诉争合同无效。

　　根据《土地管理法》第62条第二款有关“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。”的规定，被告买房前、后社、村、镇不知道、未获县人民政府行政许可，法院可以直接认定诉争合同无效。

　　《土地管理法》所涉农村宅基地及房屋买卖问答》第十七问：村民之间买卖房屋在土地方面需要办理什么手续?

　　答： 村民之间相互购买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方面相应的手续。《土地管理法实施条例》第6条规定:依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。所以，村民之间在购买房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续，一方面容易引发纠纷，另一方面，在引发纠纷后难以获得法律上的保护。根据上述答问，本案诉争合同无效。 

　　根据(王岑-苏州中级人民法院)《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》的第三部分论述，人民法院可以直接依据《土地管理法》第62条规定，认定买卖房屋合同无效。

　　综上说明，原审判决认定诉争合同有效是对宪法第十条及上述配套法律法规、国家政策、司法解释理解、认识错误。

　　第三部分，被告没有兑现卖房时给原告承诺约定的合同目的，诉争合同因存在明显欺诈无效。

　　被告用拆旧房原地修建，新房建好后，原告和女儿回安岳可以居住一间的甜言蜜语欺骗母女签订合同，导致原告母女产生重大误解：女儿误认为父母离婚后都没有另外安家，新房修好后，父母可以和好，一家四人可以团圆，可以过正常家庭的生活。所以，女儿动员母亲卖房。没有想到，父亲欺骗母女。由于母女卖房的目的没有实现，证明诉争合同存在欺诈，依据《合同法》第52条的相关规定，该合同应当无效。请求法官查清被告买房的目的是什么，原告卖房的目的是什么？就能查清诉争合同有无欺诈、是否显失公平。从而判断诉争合同有无效力。

　　1、下列被告的建房《申请书》、《证明书》、《建房宅基地申请审批表》、《房屋拆迁安置补偿协议》以及资金兑付表所形成的证据链证明 被告买房的目不是拆除旧房原地重建新房，而是转手卖给政府获取补偿金。这就明显地证明当初签订合同前，被告存在欺诈。

　　1】根据被告2011年1月20 日的建房申请书内容证明.被告申请建房的地点不是原地而是在异地蒙子土，获得批准的面积是90平方米，奇怪的是，组长和村委会签字同意盖私章和公章的时间是2010年1月25日。这一事实的证明目的：证明在2010年1月25日，周申请异地建房90平方米已获组、村同意。这一事实证明，在被告已经获得村社批准异地蒙子土建房90平方米的情况，再买房其目的显而易见是为了卖给政府获取拆迁补偿。

　　2】根据被告的证明书说明：组长和村长签字落款的两处时间是2010年1月25。这就证明，被告早在签订诉争合同的一年前就知道修路需要拆迁的信息。该时间也是在2011年2月10日《房屋买卖合同》签订之前。而2010年至2011年期间，正是政府为建高速公路大张旗鼓进行房屋拆迁安置补偿的时间段。证明周知道房屋拆迁安置补偿的信息。证明被告所辩答的买房前不知道政府拆迁安置补偿的说辞是谎言，证明被告找女儿动员其母卖房有关“拆除旧房，原地建新房”的说辞存在欺诈。

　　3】根据周世财提供给法院的的《建房宅基地申请审批表》证明，组长李绵成签字盖私章同意的时间是2010年元月25日。本证据证明目的与上相同。诉争合同存在欺诈。

　　小结：以上1】、2】、3】证据都是被告自己提供给法院的，被告表示当庭认可。在三证据中组长李绵成签字盖章“同意修建”的时间都是2010年1月25日，建房地点不是原地拆除重建，而是在异地蒙子土占地90平方米新建房屋。被告辩称2010年元月25日中的“0”是笔误应当是“1”理由不成立，不可能李绵成三处所写都是笔误。以上三证据同时证明，被告在申请建房长达1年多的时间里，安岳修大道高速公路入口到处搞拆迁轰轰烈烈，政府部门不可能没有告诉2组早在2008年前就列为了县城规划区，被告说自己不知道政府要拆迁是假话。申请建房只是认定是不是危房，需不需要提前安置的程序问题。被告以此作为买房前不知道政府要征收拆迁自己的房屋是不真实的。同时证明，被告以原地拆除旧房修建新房的合同目的是欺诈行为。2组的集体土地至今政府也没有发布征地公告，村民的房屋至今也没有发布拆迁公告。也就是说，原告及被告的房屋被提前征收【程序不合法】。原告长期在内江擦皮鞋租房居住，加之没有发布征地公告、拆迁公告，不知道自己房屋被提前征收的事情。被告所辩称的原告早在2011年前后应当知道房屋拆迁的理由不能成立。

　　4】根据2011年12月27日被告以李绵玉代表人的身份与国土局签订的被拆迁人李绵玉的《房屋拆迁补偿安置协议》及资金兑付表证明，被告2011年2月10日签订房屋买卖合同的真实目的是为了拆迁获取补偿金。

　　上述三项事实证明了被告为什么要买李母女的房屋。原、被告是老冤家，被告又是用什么甜言蜜语说服老冤家李母女买房的呢？在签订合同前，被告是否将自己买房的真实目的告知李母女呢？请看下面原告的陈述和女儿的证言：

　　2、原告卖房的目的没有实现，引发本案诉讼一审、二审、重审。

　　原告诉称：原被告原系夫妻关系，1994年3月9日离婚，原告分得房屋63.18平方米，被告分得房屋61平方米。.2011年2月10日，被告拿了打印好的书面协议找到原告，给原告讲，原被告的房屋年久失修，他准备拆了重新修建，并讲修好后，原告和女儿回去可以居住一间。所以叫原告将自己的房屋出卖给被告。由于原告离婚后，长年在外生活，不了解老家的情况，在女儿的一再劝说下，原告才同意将自己的房屋卖给被告.....2015年下半年，原告听说被告将房屋卖给了政府，获取了不少补偿款，原告找被告协商，要求被告给付拆迁补偿款无果。故而引发诉讼。原告的陈述证明：诉争合同是在原告同意被告有关“拆了重新修建，并讲修好后，原告和女儿回去可以居住一间。”的口头约定下签订的。在法庭上，被告只承认当初说了，买房是为了拆旧房重建，不承认讲了“修好后，原告和女儿回去可以居住一间。”的约定。究竟是谁在说谎，请看双方女儿的当庭证言：

　　3、根据证人原、被告女儿的证言，证明被告是以拆除旧房原地建新房，新房修好后，留一间给母女居住。的口头约定说服原告母女买房的。下面是周莉的证言全文《情况说明》：

　　本人周莉，系周世财、李棉玉的女儿，在此说明他们俩人因房屋合同的情况说明如下：在签两人合同买卖协议以前，因父亲周世财一直在上海打工，几乎没有回来，一般是电话联系。当2011年父亲周世财来到内江我的家里，对我说他想回安岳居住，不再出去打工了，又因房屋年久失修，没有人居住，导致倒塌需要重新修建，又因两人离婚时法院判为一人一半，特意找我为母亲作思想工作，说房屋修建好以后，我们可以回去有房屋住权，我也是想到都是一家人，为了家里的关系更好，不要因为这些影响大家关系，哥哥周朝建也没有房屋居住，我在内江也才买了新房，没有必要来争父母的房屋，想留给哥哥，所以就建议妈妈李棉玉答应签这个合同，然后父亲以5000元的现金作为妈妈的思想补偿，但是当时我们并不知道当时我们老屋基已经有拆迁的任何消息，而且签合同时父亲也没告诉我们，如果知道拆迁我也没有权力建议妈妈签这个合同，当时妈妈是不同意的，是我给妈妈很大的压力才同意签这个合同，合同是父亲周世财事先打印好了的，直接给妈妈签字，因为妈妈不认识字，我也因为是一家人，没有在意这些内容，妈妈就签了。这个合同其实就是重新在原地修建的合同，不是拆迁买卖合同。2011年2月10日签了这个合同，然后差不多一个月左右父亲给我打电话他来内江了，我去接他，他在出租车上给了我一万元钱，我因为当年满30岁，就问父亲是因为房子的事情给妈妈做了工作给的钱，还是我过生日给的，如果是房子的事情钱我不要，生日我可以要，但是父亲就说不要问那么多，拿到就是了，他的性格我也知道。给出的东西是不会拿回去的，他也不说话，拿给我就是了，而且吃了午饭就走了，大致情况就是如此，我以为合同是无效的。情况说明人：2016年7月17日。根据证人证言证明以下目的：

　　1】母女为什么卖房?卖房的目的即合同的真实意思是什么？

　　因为被告以拆除旧房原地建新房，新房修好后，留一间给母女居住的甜言蜜语取得女儿的同情、信任和支持，动员女儿说服其母卖。因为女儿相信父亲；母亲相信女儿。前述双方口头形式的约定，就是母女卖房的目的和签订合同的真实意思。母女同意被告所承诺的拆除旧房原地建新房，新房修好后，留一间给母女居住的口头约定，这一约定应当认定为口头形式的合同。

　　《合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”就本案而言，存在两份合同。一份是书面形式的合同，另一份口头形式的合同。值得法官注意的是，周、李是老冤家，周是用什么甜言蜜语说服李母女卖房给他的呢？提请法官特别关注：女儿周莉当着法官、当着父亲、母亲及众人的证言不会有假，应当得到法院的采信。被告否认女儿证言的真实性即口头约定，是对父亲女儿骨肉亲情以及良心、诚信的践踏。法院不予支持女儿的证言的真实性，是保护说谎，显失公平。

　　2】审查合同的效力主要审查合同的目的是否实现。

　　原告母女同意被告的口头约定，才是卖房的合同目的，才是双方当时的真实意思。而今法庭上被告否认当初有拆除旧房原地建新房，新房修好后，留一间给你母女居住”的承诺。如何认定本案有口头形式的合同目的的争议？

　　根据《合同法》第125条有关“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。......”规定，由于本案口头承诺，主要合同内容没有写入书面合同中，被告又不承认当初有口头约定，但是，被告也没有说出为什么买房的合理理由。对于被告当初是如何说服原告母女卖房的？请求法官结合交易习惯，根据证人证言和当事人双方的陈述事实，认定本案口头约定的合同内容客观存在。本人认为，审查合同是否有效，主要上审查当事人双方约定的合同目的是否实现。就本案来说，由于原告的合同目的没有实现，导致诉讼，法院应当认定诉争合同无效

　　第四部分，买价5000元，卖价213680元，诉争合同因严重显失公平，依照《合同法》第54条的规定，应当依法撤销。依据《民法通则》第92条的规定，不当得利应当返还给原告。

　　根据诉争合同，结合安岳县国土资源局与周X代签的《房屋拆迁安置补偿协议》证明：周以5000元买房，不到10个月以213680元卖房，买卖完全不对价，严重显失公平，依据《合同法》第五十四条的相关规定，诉争合同显失公平，存在欺诈，应当依法撤销。根据证人证言，李2015年在客车上才听说政府征收房屋的此事，2016年2月，李委托张律师到房屋征收局复印到周与国土局签订的房屋拆迁安置补偿协议等证据，立即提起诉讼。从知道之日起，没有超过一年的撤销权时效。

　　依据《民法通则》第92条有关“ 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”规定，周支出5000元买房，不到10个月卖房，获利213680元，且在没有李授权委托的情况下，周以代表人的身份在房屋拆迁补偿合同上签名，又在资金兑付表上签字领取拆迁补偿款，其行为应当认定为“没有合法根据”，应当属于“ 没有合法根据，取得不当利益。周应当将取得的不当利益返还受损失的人李绵玉。上述事实h和理由证明，本案房屋买卖合同严重显失公平，被告不当得利二十多万元，诉争合同应当依法撤销。

　　根据《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》(王岑 苏州中级人民法院) 第三部分：涉及宅基地使用权的农村房屋买卖合同效力评价：“法院经审查房屋买受方明显不符合法定用地条件的，行政许可所需之基础性申请条件根本不具备，可否定其合同效力，在法律适用上可以援引土地管理法第六十二条第三款，即未经“县级人民政府批准”，属违反法律强制性规定，据此迳行判决买卖合同无效” 根据上述法官王岑指导性论述，本案诉争合同无效。可是，原审判决以《物权法》第15条认定，未变更登记不影响合同效力的认定，是对该法以及该法中“法律另有规定或合同另有约定的除外”的规定理解、认识错误。一是《物权法》第15条规定完全适用国有土地上的房屋买卖合同，因为《物权法》第15条规定和《物权法》第146条规定中“地随房走”不完全适用集体土地上的房屋买卖；二是本案除书面约定外，因为原被告过去是夫妻关系，与女儿有血缘感情，根据交易习惯、逻辑推理，基本常识，父女之间、母女之间、原被告之间，另外存在口头合同约定，即“拆旧房原地建新房，新房建好后，原告和女儿回去可以居住一间。”的约定。这一口头约定就是当初双方签订买卖房屋合同的目的，真实意思。原审法院对本案买卖房屋的合同目的、当初的真实意思，没有审查清楚。故而作出显失公平的判决。

　　原审判决以《土地管理法》第62条规定不是“效力性”规定的认定与最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款的有关规定相悖，与《宪法.》第10条规定不吻合，与(王岑-苏州中级人民法院)《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》的第三部分有关：人民法院可以直接依据《土地管理法》第62条规定，认定买卖房屋合同有无效力不一致。本代理人认为，原审判决对《物权法》第15条和《土地管理法》第62条理解、认识错误。

　　综上所述，本案《房屋买卖合同》存在本文开头的四种无效的情形：请求法院支持本人的以上代理意见，判决被告返还拆迁补偿款208680元。谢谢！

　　李绵玉的代理人胡代国 2017年6月1日重审