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朱珈与北京海湾京城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案
时间: 2009年01月03日 来源:互联网 作者: admin 浏览次数:
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2008)一中民终字第4861号

上诉人(原审原告)朱珈,女,1963年8月19日出生,汉族,北京天同信会计师事务所有限公司注册会计师,住北京市海淀区远流清园小区6号楼8单元1501号。

委托代理人李强,北京市天水泽龙律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)北京海湾京城房地产开发有限公司,住所地北京市海淀区中关村南大街19号新中关大厦B座5A层。

法定代表人宋佳城,董事长。

委托代理人周学腾,女,1980年12月21日出生,北京海湾京城房地产开发有限公司法律顾问,住该公司宿舍。

委托代理人王毅,男,1982年2月2日出生,北京海湾京城房地产开发有限公司职员,住北京市崇文区葱店西街131号。

上诉人朱珈因商品房买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第6457号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

朱珈在原审法院起诉称,我与北京海湾京城房地产开发有限公司(以下简称海湾公司)于2004年11月18日就北京市海淀区中关村大街19号新中关公寓16层11号房屋以每平方米19 392.44元签订商品房买卖合同,该房屋于2006年12月1日交付。房屋交付后我发现该房屋多处不符合合同约定。根据双方合同约定,应当天然气入户,但是该房屋没有天然气管线,不能开通天然气。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定当事人应当依照约定全面履行自己的义务。根据海湾公司的宣传资料,该公寓为高级酒店式公寓,按照其宣传画册,应该有走廊吊顶,但是实际公共过道的走廊没有吊顶,各种管线裸露于地面2米左右。并且我认为公共走廊净高低于2.1米。房屋的装修标准不符合双方合同的约定,装修标准过低。根据其样板间宣传资料和样板间照片,厨房和卧室之间应当有玻璃隔断。根据《住宅建筑设计规范》第4.2.5条规定高层和中高层住宅应预埋电话电缆管,并在每层预埋接线盒。而该房屋没有对电缆管预埋,而是采取龙骨封闭的办法将整面墙包封,占用室内使用面积空间宽度为10厘米左右,长度和宽度为整面墙。其设计和施工不符合国家标准,造成有效使用面积减少的部分,海湾公司应当将该部分房款退还我并承担一倍的违约责任。双方签订认购协议时是按照建筑面积每平方米13 000元签订,但实际签订合同时是按照建筑面积单价折算成套内建筑面积计算。我对现有公摊面积有异议,现起诉请求判令海湾公司履行合同中天然气入户的约定;判令该公司对室外公共走廊进行封闭吊顶;判令该公司履行其公共过道净高不得低于2.1米的国家标准。

海湾公司在原审法院辩称,我公司与朱珈于2004年11月18日签订《商品房买卖合同》前,我公司已获得天然气的安装许可,设计编号为“燃04010”、安装号为“03-1332-1”。我公司正是基于上述许可与朱珈签订合同,我公司不存在任何过错。在2006年,我公司已铺装全部天然气管道,并预留了市政天然气接口。我公司在施工中突然于2006年6月26日接到北京市建筑设计研究院第四设计所的《设计变更通知》,内容为北京市燃气审批主管部门要求酒店式公寓将燃气设计全部更改为电力烹饪设施。我公司接到该变更通知后,多次与相关部门沟通、协调,但终因天然气属于垄断性政府指导行为而未果,只能被迫进行变更。该天然气变更行为,系我公司不能预见,且不能控制的行为,我公司作为该变更的直接受害者对该变更无任何过错。天然气被迫变更后,我公司按照合同约定,及时于2006年6月28日向朱珈发出《关于公寓设计变更通知书》,该通知书已经明确告知朱珈天然气变更以及朱珈的权利等问题。但在规定时间内,朱珈未退房,亦未提出任何书面异议。因此双方已经就变更达成一致,朱珈已认可该变更事项。设计变更后,我公司需将已经施工的燃气管道全部拆除,并赔偿燃气安装公司的各项损失,此设计变更给我公司造成巨大的经济损失。在此情况下我公司仍斥巨资为全体业主配备了高级电磁炉,以便于业主能够安全、放心使用。现朱珈要求天然气入户根本不能实现,无任何操作履行的可能。即使法院支持了朱珈的该项请求,该判决也无法得到履行。第二,朱珈要求我公司对公共走廊吊顶的要求无事实和法律依据。公共走廊的装修标准符合国家的相关规定,符合安全和使用功能,且已经验收合格。不能也没有必要再进行全封闭吊顶,现诸多楼宇均采用此种装修风格。第三,朱珈未提供证据证明公共走道净高低于2.1米。经现场测量,该房屋的公共走道的净高均不低于2.1米,符合建筑设计规范中《民用建筑设计通则》的规定。该楼已经验收合格就充分证明公共走道净高在2.1米以上。综上,朱珈的诉讼请求既无事实依据,又无法律依据,更无证据支持,现不同意朱珈的诉讼请求。

原审法院经审理查明,2004年11月18日,朱珈与海湾公司签订了编号为X054894的《商品房买卖合同》及补充协议。《商品房买卖合同》约定,朱珈购买海湾公司开发的位于北京市海淀区中关村西区新中关公寓16层11号房屋。合同约定该商品房建筑面积共60.96平方米,套内建筑面积为40.35平方米,按套内建筑面积计算,该商品房单价为人民币每平方米19392.44元,总金额为人民币782485元,交房时间为2006年6月30日。其中第十条关于规划、设计变更的约定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更,影响到买受人所购房屋质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人;买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复,买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。第十三条关于出卖人对装饰、设备标准承诺的违约责任约定,出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准,达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价;第十四条关于出卖人对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定,出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件:1、交房时上下水、供电、电梯、空调均可交付使用;2、宽带、电话、有线电视于交房后30日内达到报装条件;3、燃气在入住率达到70%以上时开通。如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按照下列方式处理:由出卖人提供其他临时替代措施保证买受人正常使用该房屋。补充协议第十一条约定,发生主合同第十条之约定的规划、设计变更的情形,买受人不退房的,视同接受变更,双方同意按变更后的规划、设计继续履行主合同并等待最终交付房屋。

2006年6月26日,北京市建筑设计研究院第四设计所向海湾公司发出了《设计变更通知》,该通知载明:“根据市燃气审批主管部门意见,取消新中关大厦酒店式公寓户内燃气设计,而变更为电力烹饪设施,特此通知。”同日,经业务主管部门、甲方代表、设计方代表、施工方代表四方共同签章作出《新中关大厦公寓楼取消燃气》的决议,该决议载明:“经多方研究,新中关项目燃气工程,设计编号燃04010,报装号03-1332-1,工程中的公寓楼不适宜安装天然气,予以取消,特此批准。” 2006年6月28日,海湾公司向朱珈送达了《关于公寓设计变更通知函》,该通知函告知了燃气设计变更的情况,并告知业主:如不接受该设计变更,业主有权退房,并于通知函送达后15日内将退房书面要求交至海湾公司销售及客服部,同时办理退房所需手续,并于办理退房手续后30日内将业主已付购房款退还;如接受该设计变更,于收到此通知函后15日内到海湾公司销售及客服部签署补充协议。

2006年11月20日,北京新中关公寓楼通过验收取得《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。当月,海湾公司将上述商品房交付朱珈,交付房屋未安装天然气,海湾公司向朱珈交付了一个“尚朋堂”牌电磁炉。因该公司迟延交付房屋,向朱珈赔偿了迟延交房违约金。现该房屋由朱珈委托北京新中关莫尔资产公司代为出租使用。

另查,2004年10月21日,海湾公司取得编号为“市政公用(燃气、热力)甲级010109-sj”的“新中关项目燃气工程”设计证书。新中关宣传画册中载明:“该项目以及相关设施尚在实施建设中,此楼书内各规划、效果图有可能更改或调整,非实际交楼标准,开发商保留最终解释权 ”。

审理中,朱珈向本院提出鉴定申请要求对新中关公寓18层11号房屋的约定装修造价和实际装修造价进行鉴定,同时对该房屋厨房和卧室之间安装玻璃隔断造价进行鉴定。后朱珈撤回了上述鉴定申请。其间,本院在同原、被告代理人一并对争议现场进行了勘查。庭审中,朱珈主张未收到海湾公司于2006年6月28日发出的《关于公寓设计变更通知函》,但其当庭表示知道该函的内容,但不同意该函单方提出的燃气设计变更的要求,并向本院提交了京城特快专递邮件详情单证明新中关公寓大厦全体业主不同意天然气设计变更的情况。海湾公司向本院提交了飞康达快运单寄件人存根联和北京飞康达服务有限公司证明未发现邮寄上述函件的邮件被退回事实的《证明》,以证明该公司向朱珈邮寄过上述函件,并主张朱珈未按照该通知函告知的变更事项提出书面异议,并主张依照该通知函的要求视为朱珈对函件中涉及的变更事项的同意;经查,海湾公司确系按照朱珈向该公司提供的住址进行邮寄送达。为证明新中关大厦公寓公共走廊没有封闭吊顶,各种管线裸露在外的事实,朱珈向本院提交了公共走廊照片,但海湾公司认为该大厦公共走廊装修的风格符合国家规定和安全使用功能,且与整个楼体的装修风格一致,不需要吊顶。为证明新中关大厦公寓公共过道净高低于2.1米的事实,朱珈向本院提交了现场测量的照片,海湾公司不认可朱珈主张的事实,并向本院提交了公共过道照片、房屋竣工验收合格证明、公共过道施工图纸以证明公共过道净高在2.1米以上。

上述事实,有当事人陈述、开庭笔录、《商品房买卖合同》及补充协议、《关于公寓设计变更通知函》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、宣传画册、“新中关项目燃气工程”设计证书等证据材料在案作证。

原审法院经审理认为,朱珈与海湾公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效。合法有效的合同应全面履行合同约定的义务。虽海湾公司迟延交付房屋,但该公司已向朱珈赔偿了相应的违约金,朱珈未对此提出异议,法院亦不持异议。朱珈主张海湾公司未履行天然气入户的约定,而是单方变更合同取消了天然气入户,采用配备电磁炉进行替代履行,其行为已构成违约,法院认为,本案的天然气设计变更是经业务主管部门、甲方代表、设计方代表、施工方代表四方共同签章确认作出《新中关大厦公寓楼取消燃气》决议而进行的变更,该变更非因海湾公司的原因所致,且海湾公司及时告知采用了向朱珈提供高级电磁炉的方式进行了替代履行,并非海湾公司拒不履行天然气入户的约定,现海湾公司继续履行天然气入户约定以已无事实基础,故朱珈要求海湾公司继续履行天然气入户约定的诉讼请求法院不予支持。另,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。朱珈未向法院举证证明双方合同以及补充协议有公共走廊必须进行封闭吊顶的约定,亦未证明公共走廊未封闭吊顶违反国家强制性规定,现新中关大厦公寓已通过验收并投入使用,故朱珈要求海湾公司继续履行对公共走廊进行封闭吊顶的诉讼请求缺乏约定或法定的依据,法院对此不予支持。对朱珈要求海湾公司履行公共过道净高不低于2.1米国家标准的诉讼请求,因其未提交合法有效的证据证明公共走道净高确实低于2.1米,故该诉讼请求缺乏相应的事实依据,法院亦不予支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决:驳回朱珈的全部诉讼请求。

判决后,朱珈不服,以海湾公司单方取消天然气应当承担违约责任为由,向本院提出上诉。请求撤销原审判决,依法改判海湾公司继续履行天然气入户的约定。

海湾公司同意原审判决。

本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为,朱珈与海湾公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效。

关于朱珈要求海湾公司继续履行天然气入户约定的上诉请求,本院认为,海湾公司于2004年10月21日取得“新中关项目燃气工程”设计证书,在此情况下,海湾公司与朱珈签订《商品房买卖合同》,对开通天然气的相关事项进行了约定。但根据北京市建筑设计研究院第四设计所向海湾公司发出的《设计变更通知》显示的内容和市燃气审批主管部门的意见,取消了新中关大厦酒店式公寓户内燃气设计,并且天然气设计变更亦经过业务主管部门、甲方代表、设计方代表、施工方代表四方共同签章确认作出《新中关大厦公寓楼取消燃气》决议而进行。现新中关大厦公寓已竣工通过验收,并且在朱珈知道燃气设计变更的情况下,已实际接收了房屋,鉴于朱珈在本案中要求海湾公司继续履行天然气入户约定的请求已无事实基础,故对朱珈的此项上诉请求,本院不予支持。

综上所述,原判正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费一千二百一十元,由朱珈负担(已交纳);二审案件受理费七十元,由朱珈负担(已交纳五十元,余款于本判决生效后七日内交纳)。

本判决为终审判决。

                                                  审 判 长 王爱红

                                                  代理审判员 李晓龙

                                                  代理审判员 万丽丽

                                                  二○○八年六月十二日

                                                  书 记 员 杨  洁

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