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雷某等不服北京市国土资源和房屋管理局颁发房屋所有权证案
时间: 2010年04月03日 来源:北京密云县法院 作者: 王雪 浏览次数:
原告:雷甲、雷乙、雷丙、雷丁、孙某
被告:北京市国土资源和房屋管理局
第三人:雷戊
第三人:李某
案由:违法颁发房屋所有权证

  一、基本案情
  原告雷乙、雷丙、雷丁及第三人雷戊系原告孙某、雷甲之子女。第三人李某与第三人雷戊系夫妻关系。2004年5月11日,密云法院作出(2004)密民初字第1467号民事判决书,判决准予孙某与雷甲离婚。在第三人李某要求下,售楼单位工作人员将购买果园南区9号楼2单元102室的北京市建筑、安装业专用发票(票号:NO.0344135)付款单位处雷甲改为雷戊。2000年10月12日,第三人李某以买方第三人雷戊的名义与卖方北京市密云县长城工业总公司签订了购买密云县果园南区4号楼2单元102室的协议,且办理了完税证。李某办理该房屋所有权人为雷戊的房屋权属登记时,原北京市国土资源和房屋管理局在李某未持有雷戊授权委托书的情况下予以了登记,并颁发了房屋所有权人为雷戊的京房权证密私字第04284号房屋所有权证。

  原告诉称,争议房屋是五原告及第三人雷戊共同出资,以原告雷甲的名义购买的,应属家庭共有财产。2001年6月1日,原北京市国土资源和房屋管理局将争议房屋确权给了第三人雷戊,并向第三人雷戊核发了京房证密私字第04284号房屋所有权证,该具体行政行为程序违法,应予撤销。

  被告辩称,雷戊于2000年10月12日与北京市密云县长城工业总公司签订了房屋买卖协议书。同日,办理了房产登记手续。根据北京市房屋买卖管理暂行办法,原北京市国土资源和房屋管理局办理的手续符合法律规定,请求法院维持被告的具体行政行为。

  第三人雷戊述称,该套房是五原告与其六人购买的,在其不知道的情况下,李某私刻其印章,以雷戊名义办了产权证。

  第三人李某述称,原告所诉已超过起诉期限,被告颁发的房产证是合法有效的,并当庭出示了(2004)密民初字第1467号民事判决书,以证明所争议房产不属于家庭共有财产。

  二、审理结果
  一审法院经审理认为,行政机关作出的具体行政行为应当符合法定程序。委托人委托代理人办理房屋权属登记的,应提交授权委托书。第三人李某办理密云县果园南区4号楼2单元102室房屋所有权人为第三人雷戊的房屋权属登记时,应提交雷戊的授权委托书。原北京市国土资源和房屋管理局在李某未持有雷戊授权委托书的情况下予以登记,并颁发了房屋所有权人为雷戊的房屋所有权证,其具体行政行为违反了法定程序,应予撤销。鉴于现北京市建设委员会行使原北京市国土资源和房屋管理局颁发房屋所有权证的职责,故本案应以北京市建设委员会为被告。第三人李某之主张缺乏法律依据及事实依据,不予采信。据此,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第3目之规定,判决如下:1、撤销原北京市国土资源和房屋管理局颁发的京房权证密私字第04284号房屋所有权证。2、案件受理费八十元,由被告北京市建设委员会负担。

  三、分析意见
  本案的争议焦点在于:(1)原告的起诉是否已超过诉讼时效;(2)被告具体行政行为是否符合法定程序。(3)房管局在对房屋产权登记时,是否负有实质审查义务。

  (一)原告之起诉是否超过诉讼时效
  第三人李某提出,原告起诉已超过诉讼时效。诉讼是否超过诉讼时效,是法院是否应受理的关键。行政诉讼法第三十九条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”

  行政诉讼法解释第四十二条规定“公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的,其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的,人民法院不予受理。”本案中,李某于2000年10月12日以雷戊的名义办理了争议房屋的产权登记,当时五原告并不知情,后五原告于2006年5月31日提起诉讼,笔者认为应适用行政诉讼法解释第四十二条的规定,原告起诉并未超过诉讼时效,应当受理。

  (二)无论能否证明争议房屋为家庭共有财产,被诉具体行政行为均应被撤销
对城市房屋产权进行登记发证是房屋管理行政机关的一项主要职责。登记机关在办理房屋初始登记过程中,应当依法审查房屋登记申请人提交的相关材料,据以判断房屋的产权来源是否合法清楚及是否有争议。如果发现有产权来源不清或有争议的情况,应当暂缓发证或待争议解决后再办理发证登记手续。相关法律还规定:房地产转让是自然人但不能亲自办理相关手续的,应当出具授权委托书,委托书应载明委托事项和委托权限,并由委托人签字。

  本案中,房管局并未尽到合理审查的注意义务。首先,房管局并未对房屋产权是否具有争议进行调查;其次,李某到房管局以雷戊名义办理的房屋产权证,在并未出具雷戊的授权委托书的情况下,密云县房管局仍向李某颁发了所有权人为雷戊的房产证,该行政行为明显违反了法定程序。因此,笔者认为一审中判决撤销原北京市国土资源和房屋管理局颁发的房权证是正确的。

  法院判令撤销了争议房屋的所有权登记,五原告已经实现了其诉讼请求,但并不意味着五原告因此当然享有了争议房屋的所有权,该撤销判决所导致的直接法律后果是争议房屋的所有权处于不确定的状态,其所有权的最终确定仍需通过民事诉讼等其他途径解决。

  (三)房管局在对房屋产权登记时,是否负有实质审查义务
  一种意见认为,房管局在对申请确权房屋进行颁证登记时,仅尽到合理的形式审查义务即可。持此意见者认为:(1)在房管部门对房屋确权登记时,只要申请人所提供的证明文件足以证明房屋产权来源合法,就应当颁证,否则即构成行政不作为。(2)申请人如果以欺骗等不法手段获取相关证明文件,登记机关很难对当事人提供的证明文件判断真伪,不可能发现其中的实质问题,仅据此否认登记机关颁证行为的合法性是不公平的。

  另一种意见认为,房管局在对申请确权房屋进行颁证登记时,其审查义务既包含形式上的审查,即当事人提交的办理房产登记的资料、手续是否齐全,也包含了实质上的审查,即对当事人是否具有房屋权属及对当事人提供的资料、证件的真实性、合法性进行核实。持此意见者认为:(1)行政机关在作出具体行政行为时应事实清楚,证据充分。如果登记部门对申请人所提供的虚假证明文件不进行实质审查,仅就形式合法为由对其进行颁证登记,实际上是在维护违法者的利益。(2)如果房管部门在确权登记时仅审查形式要件,将会大大降低行政机关的注意义务,使持有虚假证明文件的申请人轻易获得合法登记,即便发现事实真相后再以申报不实为由撤销其颁证,也大量增加了社会成本,不利于行政机关的“公信力”,且社会效果不好。

  笔者同意第二种意见。目前我国法律法规并未对房屋权属登记的审查原则作出明确的规定,但相关法律法规的规定已经体现了行政机关在房屋权属登记时形式兼顾实质的审查方式,审查程度多由行政机关自己掌握。实践中房管部门更多的是对申请人提交的文件记载内容进行书面审查,这种审查方式很容易给不法者提供可乘之机。因此,笔者认为,建立一套相对完整的房屋权属登记制度是亟待解决的问题,应当以法律法规的形式明确规定有关的审查方式,并规定行政机关在未合法履行实质登记义务给相对人造成损失时应承担的法律责任和赔偿义务,以强化登记机关的责任,使登记机关责权统一。

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