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通州“画家村”马海涛诉李玉兰宅基地使用权案
时间: 2010年03月31日 来源:北京律师在线 作者: admin 浏览次数:

[事件概要]

在北京市通州区潮白河畔的宋庄镇小堡村一带,建筑有很多农民房改建的艺术家工作室、商店,以及造型各异的美术馆、画廊等,被称作“画家村”。从1994年开始,有多名画家购买宋庄农民的住房,目前画家村居住有近1500名艺术家,其中有200多人购买了农民的住房。由于北京房价的不断上涨,“画家村”住房的价格也一路攀升。最初上百平方米农家住宅不过一两万元,而现在需要要二三十万元。正是由于这个原因,不少农民在出售住房后反悔,向法院起诉要求宣告房屋买卖合同无效。马海涛诉李玉兰案就是著名的一件案件。

马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民,于1998年转为居民。李玉兰系城市居民,户籍地为河北省邯郸市。1993年北京市通县土地管理局为马万春(马海涛之父)核发《集体土地建设用地使用证》,确认马万春为该宅院之土地使用权人。2002年7月1日,马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》,将其房屋及院落以45000元的价格卖与李玉兰。《买卖房协议书》上书:“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4.5万元整,房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准,房款自签字后一次性交清,双方遵守协议”。落款处除有买卖双方签字,还有中证人及代笔人签字,并加盖北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会印章。同日,北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会《集体土地建设用地使用证》变更记事一栏中记载“马海涛于2 0 02年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”。该契约签订后,李玉兰支付给马海涛房款45 000元,马海涛将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修,并于2003年经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。后马海涛反悔,于2006年向通州区法院起诉,要求法院宣告双方的房屋买卖合同无效。

[判决内容]

通州区法院审理认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求,理由正当,证据充分,应予支持。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿,房产的现值应当以评估值为准。李玉兰应当把该房产返还给马海涛。2007年7月法院判决:一、李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三问、西厢房六间及院落腾退给马海涛;二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元,于本判决生效之日起十五日内执行清。判决后,李玉兰不服提出上诉。

北京市第二中级法院审理认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民,且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此,原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求,本院不予支持。法院还指出,出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张,在二审程序中,不宜就损失赔偿问题一并处理,李玉兰可就赔偿问题另行主张。
  

 

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