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何光华诉何锦阳房屋买卖合同纠纷上诉案
时间: 2009年01月07日 来源:本站原创 作者: admin 浏览次数:

江西省赣州市中级人民法院

                                                                                   民事判决书

                                                                       (2006)赣中民一终字第488号

  上诉人(原审被告、反诉原告)何光华,又名何岗华,男,1956年7月6日生,汉族,个体工商户,住定南县城源江路96号。
  委托人代理人张睿,江西南芳律师事务所律师。
  委托人代理人彭斌,江西南芳律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告)何锦阳,男,1954年12月16日生,汉族,教师,住定南县历市镇修建村社背村民小组。
  委托代理人张治安,定南县治安法律服务所法律工作者。
  上诉人何光华因房屋买卖合同纠纷一案,不服定南县人民法院(2006)定民二初字第44号民事判决,于2006年6月27日向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。
  一审法院查明,2004年4月2日,被告何光华向定南县老城农村信用合作社贷款7万元,期限为二年,月利率为7.7775‰。经张贵明介绍,被告何光华将其座落在定南县城源江路的房屋一栋转让给原告何锦阳。2004年8月11日,原告何锦阳支付被告何光华购房定金5000元。2004年9月27日,原、被告签订《卖房、购房合约》1份,合约内容为:1、何光华沿江路坐北朝南一栋房,5m×20m=1O0m2;2、付款方法何锦阳付款(现金)4万元,何光华给房屋钥匙;3、余款何锦阳付老城信用社贷款及利息,同时,以后一切因贷款造成的事因经济事务,有关责任由何锦阳负责;4、何锦阳付清一切购房款后,何光华给何锦阳《土地证》及《建设规划许可证》;5、在何光华规定的时间内何锦阳没有付清经济及贷款,何光华有权处理转让沿江路何岗华100m2楼房一栋;6、何锦阳如果没有如期付款,算何锦阳的租房款,每月400元,一年12个月,计4800元;7、何锦阳付何岗华款在2005年4月2日付清;8、何光华转让此房总金额为10万元,何光华付何锦阳《土地证》、《建设规划证》,其他手续由何锦阳负责,干扰盒另计费,何锦阳付贷款及利息从2004年9月27日开始;9、此合约于订立之日起生效。原、被告及在场人张贵明在合约上签名,但原、被告未在合约上注明签约时间。当日,原告何锦阳支付被告何光华购房款共3500O元,被告出具了收条给原告何锦阳,并交付了房屋钥匙。2004年12月29日,原告何锦阳支付被告何光华购房款6000元,被告何光华出具了收条。
  在合同履行期间,被告何光华将店内的旧木料搬走,并将水泵及二楼电表、插座撬走,原告何锦阳则另请他人安装二楼的电路。2004年9月29日,被告何光华支付从2004年7月1日起至9月29日止的贷款利息1669.57元。2004年11月,原告何锦阳将该房租给陈风英使用,每月租金200元。2004年12月26日,原告何锦阳支付被告何光华在定南县老城农村信用合作社的贷款利息1476元(从2004年10月1日起至12月31日止)。2005年3月27日,原告何锦阳支付被告何光华贷款利息1328.4元(从2005年1月起至3月止),被告何光华出具了收条。
  2005年4月3日,原告何锦阳要求退房,并将房屋钥匙交给被告何光华。当月,被告何光华开始收取承租人陈风英交纳的房租。2005年6月26日,被告何光华以11万元的价格将该房屋转让给张建明。2005年9月27日,因原告何锦阳已遗失15000元的收条,被告何光华只退回原告何锦阳购房款26000元。嗣后,原告何锦阳多次要求被告何光华退回剩余购房款,双方未能达成一致意见,原告何锦阳遂向本院提起诉讼。
  一审法院另查明,2005年6月27日,被告何光华归还贷款4万元并支付利息1609.94元。2005年1O月1日、12月29日,被告何光华支付贷款利息各715.53元。2006年3月22日,被告何光华支付贷款利息626.43元,并在老城农村信用合作社办理了贷款展期手续,仍欠贷款3万元。
  一审法院认为,原、被告签订的房屋买卖合同系在平等自愿、协商一致的情况下签订的,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,是双方当事人的真实意思表示,故该合同合法有效,对双方均有约束力。根据业已查明的事实,原告提出解除合同,被告接收了房屋钥匙,并收取了房屋承租人陈风英的房租,故本院确认原、被告协商后解除房屋买卖合同。所以,应根据履行情况及合同性质,原、被告可要求恢复原状及赔偿损失。
  关于原、被告签订合同的时间问题。原告提出是2004年9月27日,经审查,被告在反诉状承认原告在订立合同前已付定金5000元的事实,被告出具收取定金5000元的时间为2004年8月11日;原、被告在合同中约定,原、被告将余款6万元付被告的贷款及利息,付贷款及利息从2004年9月27日开始。所以,本院确认原、被告订立合同的时间为2004年9月27日,被告提出订立合同的时间为2004年4月2日的反诉意见与本案事实不符,本院不予采纳。
  关于原告在订立合同前支付被告5000元款项的性质问题。经审查,被告于2004年8月11日出具的收条载明,被告收取原告定金5000元。故被告提出该款是定金的反诉意见与本案事实相符,本院予以采纳。
  关于被告退回原告购房款金额的问题。经审查,被告未提供证据证明其在原告交回收条后一次性退回原告购房款41000元,而原告却提供证据证明因其已遗失被告出具的15000元的收条而未退回购房款15000元的事实。故本院对被告提出的其已退回原告购房款41000元的反诉意见与本案的事实不符,本院不予采纳,但应根据原告认可的金额26000元予以确认。
  关于原告在履行合同期间是否违约的问题。经审查,原、被告约定原告应将余款6万元在2005年4月2日前付清,但原告未按约付清该款,且于2005年4月3日提出解除合同。故本院对被告提出原告构成违约的答辩及反诉意见与本案事实相符,本院予以采纳。
  关于被告在履行合同期间是否构成违约的问题。经审查,原、被告在合同中没有对室内电表、水泵、旧木料等事项进行约定,被告未提交证据证明原告同意其撬电表、水泵,室内水泵及电表为房屋的附属设施,根据交易习惯,应认定被告将电表、水泵一并转让给原告;但被告在交付房屋后撬走二楼电表、水泵,违反诚实信用原则,已构成违约。故本院对被告提出其行为未违约的答辩与本案事实不符,本院不予采纳。
  综上,原告要求被告退还购房款,被告应退还原告购房款15000元;原告另支付被告购房定金5000元,因该款是为了保证合同正式订立而在合同签订之前交付的,具有担保订立合同的性质,嗣后,原、被告已订立房屋买卖合同,该款应抵作价款或收回,鉴于原、被告已解除合同,故被告应当一并返还。被告要求不予返还定金5000元的反诉请求,本院不予支持。原告要求被告返还所付利息2804.4元的请求,符合法律规定,本院予以支持。原告要求被告承担所付购房款46000元的利息5149元的请求,因原告未按约付清房款,且提出解除合同,故本院不予支持。被告要求原告支付房租款,因双方约定原告未在期限内付款,原告应支付房租款每月400元,故本院予以支持;但被告请求金额不妥,房租应从2004年9月27日起至2005年4月2日止计算,即6个月7日,计人民币2493元。被告要求原告支付因未支付银行贷款的利息6724.22元,因原告在双方约定的付款期限(2005年4月2日)届满后即提出解除合同,被告也同意解除合同,原告的违约行为没有造成被告经济损失,故本院不予支持。依照《
中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款,《中华人民共和国合同法第九十三条第一款、第九十七条第一百一十五条之规定,判决:
  一、被告(反诉原告)何光华应返还原告(反诉被告)何锦阳购房款15000元;
  二、被告(反诉原告)何光华应返还原告(反诉被告)何锦阳定金5000元;
  三、被告(反诉原告)何光华应返还原告(反诉被告)何锦阳贷款利息2804.4元;
  四、原告(反诉被告)何锦阳应支付被告(反诉原告)何光华房租款2493元;
  五、驳回原告(反诉被告)何锦阳的其他诉讼请求;
  六、驳回被告(反诉原告)何光华要求不予返还定金5000元的反诉请求;
  七、驳回被告(反诉原告)何光华要求原告(反诉被告)何锦阳支付贷款利息6724.22元的反诉请求。
  以上第一、二、三、四项相互折抵后,被告(反诉原告)何光华仍应返还原告(反诉被告)何锦阳款项计人民币20311.4元,限在本判决生效之日起十五日内履行完毕。
  案件受理费1100元,反诉费880元,实支费400元,合计2380元,由原告(反诉被告)何锦阳负担380元,被告(反诉原告)何光华负担2000元。
  上诉人请求撤销一审判决关于上诉人返还被上诉人购房款15000元和定金5000元的内容,将被上诉人向上诉人支付房租款2493元变更为5893元,其主要上诉理由为:
  (1) 一审法院仅凭与被上诉人何锦阳有利害关系的证人证言认定上诉人还欠15000元购房款是错误的。
  (2)因为被上诉人违约,应适用定则罚则,5000元定金应不予返还。
  (3)合同签订日期是2004年4月2日。因被上诉人违约,其应支付房租应从2004年4月2日起,计算至上诉人将房屋转让给其他人的时间,即2005年6月26日,房租金额为5893元。
  被上诉人答辩请求维持原判决,其主要理由:(1)因被上诉人遗失15000元的收条,上诉人未将该15000元购房款返还被上诉人。(2)被上诉人于2004年8月11日支付的5000元是预付款,上诉人应返还给被上诉人。(3)双方订立合同的时间是2004年9月27日,应从此时起计算房租至双方解除合同的2005年4月2日止。
  根据上诉人的上诉、被上诉人的答辩,以下原判决认定的事实双方没有争议,本院予以确认:
  2004年4月2日,上诉人何光华向定南县老城农村信用合作社贷款7万元,期限为二年,月利率为7.7775‰。经张贵明介绍,何光华将其坐落在定南县城源江路的房屋一栋转让给何锦阳,双方签订《卖房、购房合约》一份,主要内容有:何光华将二层房屋一栋以10万元价格转让给何锦阳;何锦阳付款(现金)4万元,何光华即将房屋钥匙交给何锦阳,余款由何锦阳从2004年9月27日开始付何光华在老城信用社贷款及利息;以后一切因贷款造成的有关责任由何锦阳承担;如果何锦阳未能在2005年4月2日付清钱款及归还贷款本息,何光华有权处理双方合约转让的楼房,并算何锦阳租用该房,月租400元,一年12个月,计4800元;合约于订立之日起生效。上诉人、被上诉人及在场人张贵明在合约上签名。合约未注明签约时间。签订合约后,何锦阳付给何光华购房款3500O元,何光华出具了收条,并将钥匙交付给了何锦阳。2004年12月29日,何锦阳支付何光华购房款6000元,何光华出具了收条。
  在合同履行期间,何光华将店内的旧木料搬走,并将水泵及二楼电表、插座撬走,何锦阳则另请他人安装二楼的电路。2004年11月,何锦阳将该房出租给陈风英使用,每月租金200元。2004年12月26日,何锦阳支付何光华在定南县老城农村信用合作社的贷款利息1476元(从2004年10月1日起至12月31日止)。2005年3月27日,何锦阳支付何光华贷款利息1328.4元(从2005年1月起至3月止),何光华出具了收条。
  2005年4月3日,何锦阳要求退房,并将房屋钥匙交给何光华。当月,何光华开始收取承租人陈风英交纳的房租。2005年6月26日,何光华以11万元的价格将该房屋转让给张建明。
  根据上诉人的上诉、被上诉人的答辩及本案业已查明的事实,对双方争议的焦点,结合双方提供的证据,分析认证如下:
  1、关于上诉人退回被上诉人购房款金额问题
  被上诉人主张上诉人仅退回26000元,仍应退回2万元。为支持这一诉请,被上诉人向法庭提交的证据有:
  (1)一审中提供的张康贤的书面证言一份。该证言反映,何锦阳因遗失何光华出具的15000的收据一事曾同张康贤一起找何光华协商解决。
  一审庭审中,何光华质证认为无法证实张康贤是如何知道何锦阳丢失收条一事,该证据不能证明待证事实。本院认为,何光华并未对该证据的真实性、合法性提出异议,只是认为其证明力不够。
  (2)一审中,何锦阳的代理人向法庭提交的向张贵明(张桂明)调查的笔录一份。笔录反映,张贵明与何光华、何锦阳双方有亲戚关系,因双方发生房屋买卖纠纷,曾参与调解。张贵明听何锦阳说,何光华返还了26000元,仍欠2万元。
  一审庭审中,何光华质证时主要针对张贵明证词关于5000元是预付款还是定金问题进行了质证,没有对何光华是否还应退回何锦阳购房屋款进行质证。本院认为,该证词可以作为张康贤证言的佐证。
  (3)二审中,被上诉人何锦阳代理人向法庭提交了向张建明调查的笔录。笔录中反映,张建明以11万元的价格从何光华手买得涉讼房屋。在张建明购得该房后不到一个月,何锦阳因遗失何光华出具的收条一事曾找过张建明。何锦阳告知张建明,何光华叫张建明保管何锦阳重写的收条,张建明未同意。在张建明住进新房不久的一天下午,何锦阳又和张康贤找到张建明,讲何锦阳遗失收条一事。在何锦阳与张康贤离开后不到一个小时,何张二人又返回张建明家,告诉张建明现何光华又不同意张建明接重写的收条。
  对该笔录,上诉人质证认为张建明也是听说,并不是亲眼所见,其证言不能证明收条遗失的案件情况。本院认为,该笔录对证实何锦阳遗失收条案件情况有一定证明力。
  (4)二审中,被上诉人何锦阳代理人还向法庭提交了向何美华调查的笔录一份。笔录中反映何光华曾在何美华家中说过何锦阳丢失了收条,“等何景阳拿出条子再付钱”。笔录最后括注:正在记录时郑启华回家说,口头上我们会讲,但不能签字,所以没记录下去。
  上诉人质证认为被调查人何美华未签名,无法对证言的三性进行确认。本院认为,上诉人的质证理由成立,该笔录不具有证据的合法性、真实性、关联性要求,本院不予采信。
  (5)二审中,根据被上诉人的申请,法庭传张桂明出庭作证,张提供了书面证词并在法庭上接受了双方代理人的询问。张桂明的证言证实,含5000元预付款在内,何光华仍欠何锦阳2万元。
  审查认为,证人张桂明在法庭上的证言真实可信,有证明力。
  综上,被上诉人何锦阳主张上诉人何光华还应退回被上诉人购房款15000元(不含5000元定金)有张康贤、张桂明、张建明的证言相互印证,而上诉人未提供任何反驳证据,本院确定上诉人还应退回被上诉人购房款15000元。
  2、关于被上诉人何锦阳于2004年8月11日向上诉人何光华支付的5000元是定金还是预付款问题
  被上诉人收执的由上诉人于2004年8月11日出具的收条中清楚载明,上诉人收到的是“定金伍仟元正”。被上诉人虽然提出该5000元是预付款而不是定金,并提供张桂明证言证明,但不能形成对定金收据的足够反证。本院认定该5000元为定金。
  3、关于双方房屋买卖合同生效起始日期问题
  上诉人主张合同签订日期是2004年4月2日。一是认为2004年8月11日签订的定金合同可以推算房屋买卖合同签订日期应在2004年8月11日前。本院认为,这和上诉人在一审反诉状中“合同签订前被反诉人已付定金5000元给反诉人”的陈述不符,该上诉理由不成立。二是从房屋买卖合同中的被上诉人履行付清购房款的日期即2005年4月2日,以合同中约定的如果被上诉人不能如期付款应计算房租的“一年12个月”,往前推算,为2004年4月2日。本院认为,这种推算缺乏科学性,不予支持。
  被上诉人主张合同签订日期是2004年9月27日,提供了合同签订时在场人张桂明证言予以证明。证人张桂明在二审询问调查时,亦当庭陈述了这一事实。本院认为,张桂明的证言具有证明力,且与2004年8月11日的定金给付时间、上诉人在一审反诉状中“合同签订前被反诉人已付定金5000元给反诉人”的陈述、双方当事人在房屋买卖合同中何锦阳“付贷款及利息2004.9.27日开始”和“此合约于订立之日起生效”的约定相互印证。本院确定双方房屋买卖合同自2004年9月27日起生效。
  本院认为,双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效,对双方均具有约束力。在合同履行过程中,被上诉人何锦阳要求退房,上诉人何光华接受了被上诉人交还的房屋钥匙,并于当月收取涉讼房屋承租人陈凤英租金,后又将涉讼房屋转让给他人。因此,自何光华接受被上诉人交还的房屋钥匙之日,即2005年4月3日起,双方解除了该房屋买卖合同。根据合同法第九十七条规定,已经履行的合同解除后,当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿。本案被上诉人何锦阳主张上诉人何光华应返还15000元及代垫利息2804.4元有事实和法律依据,本院予以支持。
  因被上诉人何锦阳未能在合同约定的期限内付清购房款,合同解除后,上诉人何光华有权要求被上诉人何锦阳按约定的每月400元的标准支付房租。本院认为,被上诉人所应承担的房租金额应自双方合同生效之日,即2004年9月27日起开始,计算至上诉人何光华因双方解除合同实际占有涉讼房屋之日,即2005年4月3日止,合计6个月7日的房租2493元。上诉人以合同解除后至何光华将房屋转让给张建明的2005年6月26日止,何锦阳违约造成何光华支付银行贷款利息损失为由,要求何锦阳承担2005年4月4日至6月26日期间的房租,没有事实和法律依据。对上诉人要求将被上诉人应承担的房租金额变更为5893元的上诉主张,本院不予支持。
  被上诉人何锦阳于2004年8月11日支付给上诉人何光华的5000元属定金,但对该定金的性质,双方未能提供合法、有效、充分的证据予以证明。上诉人认为该定金属“违约定金”,请求适用定则罚则,主张该5000元定金不予返还缺乏事实依据。况且,双方在房屋买卖合同中“乙方如果没有如期付款,算乙方租房款,每月肆百元”的约定,本院认为是就违约金所作的约定。根据合同法第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择违约金或定金条款,而不能既请求适用违约金条款又请求适用定金条款。在上诉人没有提供合法有效的证据证明自己因合同的解除而遭受损失,而被上诉人承担支付房租的违约责任情况下,上诉人再行要求适用定金法则,不符合法律规定,如果适用定则罚则,也不符合公平原则。对上诉人要求不予返还5000元定金的上诉主张,本院不予支持。
  综上,原判决认定事实清楚,适用法律正确。根据《
中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判决。
  二审案件受理费1980元由上诉人承担。
  本判决为终审判决。
  
审 判 长  蓝清文  
审 判 员  丛国珍  
代理审判员  郑小兵  
二〇〇六年九月二十日  
书 记 员  宋 玉
 
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