北京律师咨询网
  首        页 首席律师 律师团队 聘请律师 法律咨询 法律文书 合同范本 在线投稿  
  公司证券 金融保险 建筑房产 民商经济 刑事诉讼 知识产权 婚姻继承 法律顾问  
北京律师在线投稿须知   北京律师在线代写诉状、答辩状,合同等须知   北京律师在线咨询须知!   北京律师在线法律顾问建议函  
本栏目展示本站律师解答的二百余例法律咨询,拟咨询者请预览本栏目内容,也许您的问题在此可以找到完满的答案。如果您需要律师对您的问题进行专门解答,请注册会员并登陆会员中心,点击“我要在线咨询”按钮,定购该项服务。
进入>>>    
本栏目精选了买卖合同、劳动合同、建筑安装合同等20大类,几千篇合同范本供网友参阅。如果您希望本站律师为您起草专门合同,请注册会员并登陆会员中心,点击“我要代写文书”按钮,定购该项服务。
进入>>>    
本栏目展示本站律师创作的起诉状、答辩状、上诉状、申诉状等6大类,200余篇法律文书供网友参阅。如果您希望本站律师为您代写法律文书,请注册会员并登陆会员中心,点击“我要代写文书”按钮,定购该项服务。
进入>>>    
本栏目选登法律学术及实务类文章,不接收任何咨询、信访、投诉、控告文章;欢迎广大网友向本栏目投稿,文章一旦被选登,您有机会享受本站VIP会员待遇。
当前位置:北京律师在线 >> 建筑房产 >> 建筑工程与土地使用权案例 >> 建设用地使用权转让纠纷案例 >> 浏览文章
裕丰公司诉博达公司土地使用权转让合同纠纷上诉案
时间: 2008年09月07日 来源:本站原创 作者: 佚名 浏览次数:

                                                  江西省赣州市中级人民法院民事判决书

                                                         (2006)赣中民一终字第366号

  上诉人(原审原告、反诉被告)赣州裕丰房地产开发有限公司(以下称裕丰公司)。
  法定代表人谢宇昆,该公司董事长。
  委托代理人张伟、白康生,江西创兴律师事务所律师。

  上诉人(原审被告、反诉原告)赣州市博达温州街投资置业有限公司(以下称博达公司)。
  法定代表人黄进益,该公司董事长。
  委托代理人赵道领,江西明理律师事务所律师。

  上诉人裕丰公司及上诉人博达公司因土地使用权转让合同纠纷一案,不服赣州市章贡区人民法院(2005)章民一(1)初字第1183号民事判决,分别向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  一审法院经审理查明:因城市规划需要,赣州市章贡区东阳山21号周征林等人的私房属于拆迁范围。经拆迁有关部门申请法院强制执行,2001年6月15日,在法院主持下,房地产开发商即原告与东阳山21号私房主及产权共有人周征林等签订协议约定,由原告补偿周征林等共有人房屋折迁费190000元,周征林等共有人将原私有房屋产权证、土地使用权证交于原告。由于政策原因,原告于2002年6月10日才将拆迁补偿款交于法院,周征林因此拒绝拆迁。6月14日,原告与周征林等人在法院主持下签订补充协议约定,原告在补偿周征林等人房屋拆迁费190000元的基础上,另行承诺:在未来做好的房屋内,就地卖一间15㎡的柴间给拆迁户周征林。如没有临街柴间而是店面,则卖一间临街店面给周征林,其中15㎡在价格上优惠30%。6月24日,周征林等人领取房屋拆迁费计190000元。

  2003年11月25日,原告与被告签订了土地使用权转让协议。该协议约定,原告将位于赣州市章贡区东阳山35号等土地使用权转让给被告,土地转让款共计3500000元。该协议第三条规定,原告负责承担东阳山21号周征林等人拆迁费用及其它事宜,并向被告提供所涉的相关资料,被告在七日内核对完备资料,即支付土地转让款3200000元,原告协助被告完成报建手续后,被告于三天内支付余款300000元。12月1日,原告依约将相关资料三十份移交给被告,其中包括东阳山2l号私房主周征林的房屋拆迁协议书及补充协议,被告核对资料后,于同日支付给原告3200000元。在对东阳山21号拆迁时,因周征林等人要求按原告与其签订的补充协议履行,补偿其45000元,否则拒绝拆迁。被告于2004年8月2日致函原告,要求原告按双方协议履行,做好东阳山21号住户周征林等人的搬迁工作,被告同意在房屋拆迁当日将余款300000元支付给原告。但原告未予答复。9月22日,被告致函法院及周征林在告知原告履行拆迁安置义务未果的情况下,为避免损失扩大,代原告支付45000元,并言明与原告结算抵偿。被告于当日、9月29日分别支付给周征林35000元及10000元。10月29日,被告扣除支付给周征林的45000元补偿款后,将剩余土地转让款255000元交付原告。为此,原告要求被告应支付剩余土地转让金45000元及逾期支付造成的损失2574元。

  另查明,被告于2005年5月27日取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,完成报建手续。

  一审法院认为:(1)原告与东阳山21号私房主周征林等人签订房屋拆迁及补充协议由谁履行的问题。

  原告与被告签订的土地使用权转让协议第三款约定:除章贡区建设局680m2住宅费用、东阳山路15号的拆迁费用和办理建设用地规划许可证号为2002-118号的国有土地使用证所涉的相关税费用由被告负责外,其余均由原告负责并承担责任,并向被告提供所涉的真实可靠的相关资料。因此,本案所涉的周征林等人拆迁工作及费用应由原告完成,原告必顺履行与东阳山21号私房主周征林等人签订的房屋拆迁协议及补充协议,也就是在支付周征林等人的190000元外,还必须履行补充协议的内容。至于原告提出被告于2003年12月1日接收了原告与周征林等签订的房屋拆迁协议及补充协议,履行拆迁义务及相关费用转由被告承担。根据原、被告双方所签土地使用权转让协议第三款约定,原告必须向被告提供所涉的真实可靠的相关资料,被告只是接收原告移交的三十件资料,不是承接履行三十件资料所涉的义务,自然也不承接履行原告与周征林所签补充协议。被告在支付该拆迁费之前,告知原告履行义务,未得到答复的情况下,又向负责拆迁工作的法院及周征林致函言明代原告支付拆迁费,在与原告结算中抵偿,被告已尽了通知义务。因此,被告在原告不履行补充协议的情况下,为避免损失扩大,采取积极措施代原告履行义务,根据《
中华人民共和国合同法第一百一十九条的规定,支出的合理费用由原告承担。

  (2)补偿45000元价格是否合理的问题。

  根据补充协议,原告承诺:在未来做好的房屋内,就地卖一间15m2的柴间给拆迁户周征林。如没有临街柴间而是店面,则卖一间临街店面给周征林,其中15m2在价格上优惠30%。周征林提出要求折价补偿45000元,由此可知补偿的计算方法,以临街店面10000元/m2计算,15m2价格优惠30%,折价补偿款就为45000元。众所周知,在实际销售中,被告在东阳山开发“温州街”临街店面价格每平方米都已超过10000元。根据当时东阳山路段店面的市场价值,结合现在该地开发销售临街店面的价格等各因素综合客观考虑,以10000元/m2计算没有超过该路段店面的平均价款,被告代原告支付给周征林等人45000元补偿款是合理的,并且在庭审过程中,原告并未提出补偿45000元不合理或价格过高。因此,被告代原告补偿周征林等人45000元安置费用是合理。

  综上所述,原告与被告签订的土地使用权转让协议意思表示真实,形式合法,是有效合同,原、被告对此均无异议,因此,双方应依约履行各自义务。原告在收取了被告土地使用权转让款后。没有完全履行补偿安置义务,致使被告无法真正得到和直接使用转让的土地,原告的行为已构成违约。原告的违约,直接导致拆迁人拒绝拆迁,被告不能办理报建手续,这与被告有直接的利害关系,在催促原告履行义务未果的情况下,为防止损失的进一步扩大,代其支付拆迁费,其法律后果理应由原告承担,由此支出的合理费用应由违约方承担。故对原告提出被告尚欠土地转让款45000元,要求被告支付的诉讼请求,不予支持。至于被告反诉提出要求原告赔偿一小部分投资利息损失的诉讼请求,由于被告代原告支付了拆迁费用,致使法院拆迁工作顺利进行,损失的45000元被告已在土地使用权转让款中抵扣了,没有造成其更大的实际损失,并且,被告在2004年8月2日致原告的函件中没有向原告主张损失,承诺拆除房屋当日,支付原告土地转让余款300000元,因此,对被告反诉提出要求原告赔偿一小部分投资利息损失的诉讼请求,不予支持。据此,依照《
中华人民共和国合同法第八条第四十四条第六十条第一百零七条第一百一十九条的规定判决:一、驳回原告(反诉被告)的本诉请求。二、驳回被告(反诉原告)的反诉请求。本诉案件受理费1920元,实支费200元,共计2120元,由原告承担。反诉案件受理费2310元,实支费300元,共计2610元,由被告承担。

  一审判决宣判后,裕丰公司和博达公司均提起上诉。裕丰公司的上诉理由及请求为:裕丰公司取得东阳山21号土地使用权后,由于政府规划的原因,被迫与博达公司签订包括东阳山21号在内的土地使用权转让合同。后裕丰公司已将其与周征林签订的补充协议等资料一并移交给了博达公司。相关资料的转移表明相关权利义务的转移。博达公司在没有征得裕丰公司同意的情况下,按照周征林的要求与周征林私下达成折价补偿协议,支付现金45000元给周征林,这是博达公司自己的事,与裕丰公司无关。裕丰公司已充分履行合同义务,不存在违约行为。原审判决博达公司支付给周征林的45000元直接在博达公司应付给裕丰公司的转让金中予以抵销,于法无据,于理不合。请求二审法院依法撤销一审判决第一项并判令博达公司支付土地使用权转让金余款45000元及逾期支付造成的损失2574元。

  博达公司答辩称:根据裕丰公司与博达公司订立的土地使用权转让合同第三条的规定,对周征林的补偿安置义务并未概括性转移,仍归裕丰公司负责并承担责任。因裕丰公司没有按其与周征林达成的补充协议的约定,履行卖一间15㎡的柴间给周征林,或一间店面15㎡价格优惠30%给周征林的义务,造成拆迁户周征林无处经营谋生,仍在老屋开店,不予搬迁。裕丰公司的这一违约行为造成博达公司在转让的土地上进行投资推迟受益,仅投资款的利息损失每月就达数万之多。博达公司为防止损失扩大,不得不代裕丰公司履行对周征林的安置义务,支付给周征林45000元补偿款。原审判决认定裕丰公司没有完全履行补偿安置义务,已构成违约,事实清楚,证据确实充分。判令裕丰公司承担博达公司为防止损失扩大而支付给周征林的45000元费用,于法有据,应予维持。

  博达公司的上诉理由及请求为:博达公司与裕丰公司签订土地使用权转让合同后,按约付给裕丰公司土地使用权转让款320万元。由于裕丰公司不履行合同约定的负责拆迁安置,交付土地使用权的义务,造成博达公司为该项目投入的数千万元资金不仅迟延受益,而且还不断的增加投资利息损失。博达公司为避免损失扩大,不得不代裕丰公司履行安置补偿义务。裕丰公司的行为已构成违约,故要求裕丰公司赔偿一小部分的实际投资利息损失。原判处理错误,请求二审法院依法撤销原判第二项并判令裕丰公司赔偿利息损失计人民币6万元。

  裕丰公司未提出书面答辩状。

  二审法院查明的事实:1、裕丰公司是根据赣州市人民政府府办抄字(2003)117号文件精神,将东阳山路21号等土地使用权(面积2350.2㎡)转让给博达公司的。2、2002年6月14日裕丰公司与东阳山21号拆迁人周征林订立补充协议载明:裕丰公司承诺,在未来做好的房屋内,就地卖一间约15㎡的柴间给周征林,如没有做柴间,而是店面,则卖一间店面给周征林,其中15㎡在价格上要优惠30%。其他事实与一审法院认定的事实一致。

  本院认为:裕丰公司与博达公司于2003年11月25日签订的土地使用权转让协议合法有效,双方均应按约履行各自的义务。由于裕丰公司是根据赣州市人民政府府办抄字(2003)117号文件精神,将包括东阳山21号在内的土地使用权转让给博达公司的,裕丰公司在与博达公司签订协议之前,不能预见包括东阳山21号在内的土地使用权会转让给博达公司,并因此出现无法履行其与周征林签订的补充协议,周征林拒绝拆迁的情形。裕丰公司与博达公司签订的土地使用权转让协议第三条虽约定,除章贡区建设局680㎡住宅费,东阳山路15号的拆迁费用和办理建设用地规划许可证号为2002-118号的国有土地使用证所涉的相关税费用由博达公司负责外,其余均由裕丰公司负责并承担责任。但因该条款就如何承担责任的问题约定不明,且裕丰公司确实存在无法履行其与周征林的补充协议的客观原因,故不能据此认定裕丰公司违约。根据裕丰公司与周征林的补充协议,只有在周征林购买店面的情况下,才可享受其中15㎡在价格上优惠30%。博达公司接收裕丰公司移交的相关资料后,明知裕丰公司与周征林补充协议的约定,其在未坚持要求周征林购买柴间或店面,也未取得裕丰公司同意的情况下,应周征林的要求,采取货币补偿的办法付给周征林45000元。博达公司的这一行为,变更了裕丰公司对周征林承诺优惠债务补偿利益的方式,表明其与周征林另行达成了协议。而裕丰公司此前对周征林的承诺,并不包含周征林不购店面时,裕丰公司负有补偿相应货币义务的意思。因此,不能认定为博达公司代裕丰公司履行义务支付了拆迁费用,该45000元不能直接从博达公司应付给裕丰公司的土地使用权转让金中抵销,博达公司应将土地使用权转让金余款45000元付清给裕丰公司。鉴于博达公司支付补偿费45000元给周征林,解决了裕丰公司原承诺优惠售房所遗留的周征林房屋拆迁问题,而根据双方所签订的土地使用权转让合同,解决周征林户拆迁的义务仍属裕丰公司负责。但该义务不能理解为裕丰公司需向周征林支付45000元。博达公司认为其支付45000元属代裕丰公司履行义务的理由亦不充分。故该45000元应由裕丰公司和博达公司共同承担,以各自承担50%计人民币22500元为宜。综上所述,上诉人裕丰公司提出的上诉理由部分成立,本院予以支持。上诉人博达公司提出的主张赔偿损失6万元的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,但处理不当,应予改判。据此,依照《
中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)、(二)项之规定,判决如下:

  一、维持赣州市章贡区人民法院(2005)章民一(1)初字第1183号民事判决第二项。
  二、撤销赣州市章贡区人民法院(2005)章民一(1)初字第1183号民事判决第一项。
  三、由上诉人赣州市博达温州街投资置业有限公司付给上诉人赣州裕丰房地产开发有限公司土地转让金余款计人民币45000元。
  四、上诉人赣州市博达温州街投资置业有限公司支付给周征林的补偿费45000元,由上诉人赣州裕丰房地产开发有限公司承担22500元。

  上述给付款项相抵后,上诉人赣州市博达温州街投资置业有限公司应付给上诉人裕丰房地产开发有限公司22500元,限于判决生效后三日内付清。

  一审本诉案件受理费1920元,实支费200元,反诉案件受理费2310元,实支费300元,二审案件受理费4230元,合计人民币8960元,由上诉人赣州裕丰房地产开发有限公司承担2020元,赣州市博达温州街投资置业有限公司承担6940元。

  本判决为终审判决。
  
审 判 长  曾 军  
审 判 员  袁 海  
代理审判员  胡碧华  
二○○六年八月二十八日
 
发表评论】【告诉好友】【打印此文】【收藏此文】【关闭窗口
                   其他文章
上一篇:威海鲲鹏投资有限公司诉威海西港房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷案
下一篇:北京城建集团总公司海南综合开发公司与恒通集团股份有限公司、海南恒通发展有限公司、海南宁辉物业公司土地使用权转让合同纠纷案
                   相关文章
北京城建集团总公司海南综合开发公司与恒通集团股份有限公司、海南恒通发展有限公司、海南宁辉物业公司土地
我也说两句

  
首都之窗北京房产律师北京婚姻律师北京律师协会徐韬法律服务网法律教育网
法律图书馆您的位置您的位置您的位置您的位置您的位置
站内搜索     关键词如:北京律师在线咨询
房产法律顾问 金融法律顾问 在线法律顾问 知识产权顾问
公司法律顾问 专项法律顾问 常年法律顾问 刑事法律顾问
北京法律咨询 企业法律顾问 法律咨询顾问 法律顾问服务
婚姻法律顾问 刑事律师咨询 房产律师咨询 婚姻律师咨询
法律咨询  |  法律顾问  |  合同范本  |  法律文书  |  在线投稿  |  聘请律师  |  司法资讯 |  本站声明  |  网站留言  |  申请链接
 Copyright 2002 北京律师在线 All Rights Reserved. 北京律师在线咨询  联系电话:010-87283110
  京ICP备05065583号