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丁某某与葛某及房地产开发公司的公房使用权转让纠纷案
时间: 2009年01月07日 来源:互联网 作者: 小可 浏览次数:

案情:
原本市柳叶街59号-1系丁某某承租的公房,该房屋于1997年被依法拆迁,1997年4月8日丁某某与房地产开发公司签订公房租赁合约,房地产开发公司将本市铜坊苑2号01幢502室公房出租给丁某某居住使用。并经公证处公证。同年4月9日丁某某经他人(傅某某,系房管所的职工)介绍与葛某签订了协议书,约定:丁某某自愿将502室居住权给葛某永久使用,丁某某及子女、父母(包括亲属)不得干扰使用人的正常生活秩序,不得索回居住权,否则,由此造成的一切经济损失由丁某某承担,并加倍赔偿,若葛某使用不当,房子被没收,责任自负。傅某及丁某某的儿子丁某在协议上签名。协议书签订后,丁某某将租赁证交给葛某。1997年7月房屋拆迁安置办公室为葛某办理了分配住房登记表,将502室房屋分配给葛某承租。有关诉争房屋应交纳的拆迁新覆面积补偿个人交款单、押金、电力增容费等单据原始件均在葛某处。1997年12月房地产开发公司与葛某签订了公有住房租赁合约。2004年5月原告丁某某诉至本院要求确认其享有<502室的承租权、判令葛某与房地产开发公司变更的租赁关系无效。

审理中,被告葛某辩称,丁某某是将房屋的居住权转让,不是借房,并支付了转让款30000元,并交纳了相关的费用,原告为配合转让行为的有效,没有将户口迁入,第二被告办理过户手续合法,请求法院驳回原告的诉请。

被告房地产开发公司辩称,我公司依据拆迁安置办公室的分配表以及丁某某与葛某之间的转让协议为葛某办理了租赁证,因原告丁某某与葛某约定的是永久转让使用权,不得索回居住权,协议实际是转让公房的使用权,协议合法有效,法院应当驳回原的诉请。

审判:
一审法院经审理认为:从原告丁某某与葛某所签订的协议内容看,协议所涉及的是502室公房使用权的转让问题,双方在协议中约定居住权给葛某永久使用,丁某某及家人不得索回。被告葛某所举的证据虽没有直接证明原告丁某某收到转让费,无法认为房屋的转让是有偿转让,但可以认定原告丁某某与葛某签订的协议是一份转让公房使用权的协议,并得到房屋所有权人的同意。虽然在签订协议时公房使用权转让不被允许,但目前国家已允许公房使用权转让。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第三条、第四条的规定,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同的效的,则适用合同法。原告丁某某与葛某签订的转让协议合法有效,原告称是借用与事实不符。有关房屋交纳的相关费用单据原始件均在葛某处,足以认定该房屋需交纳的相关费用由葛某交纳,房地产开发公司依据原告丁某某与葛某签订的协议为葛某办理租赁合约过户手续,是为了履行原告丁某某与被告葛某之间的协议。原告要求确认协议无效,没有法律依据。葛某取得租赁合约后,原告对房屋不再享有承租权,原告要求确认其享有承租权,没有法律依据。一审法院判决驳回原告的诉讼请求。

原告丁某某不服,提起上诉称:1.原审判决认定事实部分不清,证据不足,适用法律不当。502室系上诉人原承租的柳叶街59号-1 公房依法拆迁后安置的居住权房,该房屋系上诉人合法租赁,应受法律保护。2.傅某某是房管员,与本案有利害关系。1997年4月,房管员傅某某要求上诉人将502室借给他人居住,上诉人表示可以借住,借住人交房租,如果上诉人要回来住,乙要让房,并不是永久让葛某使用。因为在1997年时公房不允许私自出借、出租和转让,否则要被没收,因为房管员代表房管所,傅某某在场同意,所以上诉人才放心的出借。该房出借后,傅某某利用手中的权利,侵犯上诉人的合法权利。《协议书》是葛某写的内容不是上诉人的真实意思表示,故协议是无效协议。请求:一、撤销原判;二、确认上诉人享有502室房屋承租权,被上诉人私自变更的租赁关系无效。

二审法院经审理认为:当事人应当在法律规定的范围内行使自己的民事权利。民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。502室原拆迁安置给丁某某承租使用是事实,但其后丁某某与葛某在协商一致的基础上签订协议书,将房屋的永久居住权转让葛某,且不得索回,双方协议的实质是转让公房使用权。该转让协议事后得到了房屋产权管理部门的认可,并给葛某办理了承租手续,双方的协议已实际履行。虽然当时的有关政策不允许转让公房使用权,但目前国家政策已允许公房使用权有条件进行转让。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第三条规定,人民法院确认合同效力时,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效,则适用合同法。因此,丁某某与葛某签订的协议合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。丁某某称该协议不是真实意思表示,房屋是借给葛某居住的上诉理由没有依据,且有违诚实信用的原则。二审维持原判。

评析:
本案系公房使用权转让合同效力确认纠纷,争议的主要焦点是,1公房承租人将房屋使用权转让给第三者的行为是否有效。笔者认为,对于此类问题,应当依照相应的法律规定,从维护交易安全,保护善意行为人出发,在正确认定事实的基础上,确认民事行为的效力。第三人是善意的、有偿的应当认定有效。如果处分人的处分行为侵犯了共同承租人的利益,应向共同承租人承担民事责任。在丁某某与葛某的房屋使用权转让合同中,葛某的取得是善意的,另一方面从证据中也可以看出,有关费用也是葛某交纳的,也可认定是有偿的取得了房屋使用权,再者,葛某房屋使用权的取得,实际上房屋所有权人也是同意的,所有权人并为葛某办理了房屋使用权过户手续,丁某某与葛某的合同合法有效。

2公房使用权是否允许转让。公房使用权转让纠纷,是随着房改政策的实施和房产交易市场的发展出现的问题。是否允许转让尽管有争议,但已趋向统一,即在所有权人无异议、不侵害所有权人权益的前提下允许转让,对此法律法规亦没有禁止性规定。2002年施行的《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》已明确指出了公有住房使用权可以作为独立的财产进行转让。可见公的住房使用权作为一种独立的财产进入市场进行流转,并逐步被法律法规所认可,已是不争的事实。房屋的合法使用人转让房屋使用权的行为并不违反法律禁止性规定,只要经过主己产权人乙应该是有效的。即使侵害了共同承租人的利益,如无双方恶意踊,也不能认定无效,而只能由无权处分人向被侵害人承担责任。
本案中双方的使用权实际已过户,(所有权人)产权人为葛某办理了过户手续,说明产权人是同意的。在现实生活中,有一部分案件是公房使用权的转让尚未过户,即没有经过产权人同意,该种情形下,转让是否仍然有效?有人认为,现在公房使用权允许转让,但前提是要取得产权人的同意。审理中,有一种观点认为,双方的转让协议是效力待定合同,除非当事人提供房产局同意转让的证明,即得到产权人的追认,该合同才能确定有效,否则该合同应当认定无效。笔者认为,该观点不能成立。既然地方政府规章《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》已明确规定公房使用权可以有偿转让并进行交易,此意味着对公民的一种授权:公民符合转让条件而转让公房使用手术台的,应当予批准。至于该实施细则中提及公房使用权转让要经过产权人同意,这实际只是一种程序审查的权力,符合转让条件的,产权人必须同意,而没有选择的自由。如果法院认定转让合同并不违法,则应当直接认定合同有效,而不需要取得产权人的同意。

综上,丁某某与葛某的公房使用权转让合同是合法有效的,对双方当事人均具有法律约束力。丁某某称该协议不是真实意思表示,房屋是借给葛某居住的理由没有依据,且有违诚实信用的原则。二审判决维持原判。

 

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