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《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》解读
时间: 2012年07月17日 来源:北京律师在线 作者: 佚名 浏览次数:
     已于2003年6月1日实行的《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》(以下简称《解释》)使被困扰多年的消费者眼前一亮,辽宁省高院民一庭副庭长姜凤武近日在接受本报记者采访时表示,《解释》对老百姓维护自身权益非常有利,但对其内容应有更为全面的了解,这样才能更好地维权。

  据姜副庭长介绍,在商品房买卖纠纷中,期房发生的纠纷要比现房多,主要是因为预售商品房合同的内容没有落实。商品房买卖纠纷涉及内容复杂,如利用虚假广告兜售商品房,出卖者在交付房屋之前恶意将房屋卖给他人或抵押恶意违约等,虽然《解释》解决了商品房买卖纠纷中的许多难题,但仍有一些问题还须进一步明确。如:《解释》第3条规定,对房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺,视为要约。那么,什么情况属于“重大影响”?又如,《解释》第13条规定“因房屋的质量问题严重影响正常居住的,买受者请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”而“房屋的质量问题”、“严重影响居住”又当以什么标准来衡量?对于这些条款消费者需要格外注意。

   就如何运用《解释》维护自身合法权益,姜副庭长提醒要特别注意售房广告和合同签订的一些细节。

  一是要注意商品房销售广告中具体明确的承诺,也是合同的一部分。《解释》充分考虑广告对购房人的影响,明确规定出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体规定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响应视为要约,但是在审判实践中,有时也会出现如何界定的难题,因此建议消费者要将与开发商协商的内容写到合同中。

  二是合同中规定的违约金不宜过高。违约金超过损失的30%,如果对方当事人以过高要求为由请求减少的,法院将以造成损失30%为标准适当减少。它的意义在于防止违约金过高冲击正常的经济秩序,因此,购房人对违约金期望值过高无法得到保障。

  三是注意及时行使合同的解除权。在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下,开发商逾期交付房屋,经买受人催告后,解除权行使的期限为3个月。买受人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,预期不行使的解除权消灭。例如,合同约定5月1日交房,开发商到5月10日还没有交房,买受人如果6月1日通知开发商再不交房就要解除合同,到9月1日买受人就可以解除合同了。如果没有通知或没有证据证明通知了开发商,解除权的行使日期就是第二年的5月1日。过了这一天,就不能再要求解除合同了,这一点购房人要格外小心。

  四是尽量不要与商品房销售代理人签订购房合同,最好与开发商直接订立合同,这样,即使将来发生纠纷,两方当事人的纠纷也比三方当事人发生的纠纷好解决。

  五是注意购房者与开发商订立的商品房认购、订购、预订等协议,《解释》规定如果其具备了商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经收受了购房款,该协议就是商品房买卖合同。建议购房人最好选择《商品房买卖合同示范文本》,这个文本很全面很细致,对于减少纠纷和促进纠纷的解决会起到很好的作用。


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