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黄某诉某托老院合作开发房地产纠纷
时间: 2009年01月06日 来源:互联网 作者: 贾幼曼 浏览次数:
    案情简介

  2004年3月24日,原告黄某(乙方)与被告某托老院(甲方)经协商签订了《合建意向协定书》,协议约定:“原告出资30万元与被告合建托老院改建工程,建成后原告拥有两套复式公寓加东侧三楼,被告于2005年9月30日前办理完毕工程所需的所有证照和手续”。2006年2月22日,原、被告双方签订了《合建房屋补充协议书》,其中第六条约定:“甲、乙双方已经签订的《合建意向协定书》和本合同的有效性,因国家相关法律法规政策及地方性行政法规或行政行为,致使乙方自始就无法实现《合建意向协定书》和本合同目的的,甲方应无条件双倍返还乙方投资款项”。合同签订后,原告向被告支付了71000元投资款。因被告取得的土地是通过划拨所得,相关部门未予审批致使合同无法履行。原告诉至法院,要求被告按《合建房屋补充协议书》的规定双倍返还已支付的投资款。

  判决内容

  原告黄某与被告某托老院签订的合同,因违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效”的规定,由于被告自始就未能获得批准手续,因而合同无效。同时,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。据此,法院判决被告返还原告已支付的合作建房款71000元,并赔偿原告从2006年2月22日起计算至本金付清之日止的利息损失。同时驳回原告要求双倍返还出资款的诉讼请求。诉讼费由双方各承担一半。

  法官评析

  本案合同的无效性非常容易确认,也能找到相关法律依据。问题的关键在于对原告要求双倍返还已支付的投资款的请求是否成立。《合同法》第五十七条规定,“合同无效、被撤销或终止的,不影响合同中独立存在的条款的有关解决争议条款的效力”。双方签订的《合建房屋补充协议书》第六条,是双方当事人的合意,看似是为解决争议而独立存在的条款,根据《合同法》意思自治的原则似乎亦应遵守。但《合同法》明确地对合同中独立存在的条款的范围进行了限制(即一般限于仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款、法律适用条款)。所以,双方签订的《合建房屋补充协议书》中第六条,应当视为双方约定的违约条款,而不是为解决争议而独立存在的条款。由于合同无效,该违约条款也当然不具备法律效力。因此,法院做出的判决结论是合理合法的。

  (东区人民法院 贾幼曼)

 

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