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张建军诉吉首边城房产开发公司房地产拆迁合同纠纷案
时间: 2008年09月07日 来源:吉首市人民法院 作者: admin 浏览次数:

湖南省吉首市人民法院

民事判决书

(2006)吉民初字第495

原告张建军,男,19711015出生,苗族,吉首市人,现租住小溪桥杨梦生房中。

委托代理人田中圣,湖南新世纪律师事务所律师。

被告吉首边城房地产开发有限责任公司。

法定代表人庄鹏云,公司董事长。

委托代理人杨志远,湖南金垣律师事务所律师。

原告张建军诉被告吉首边城房地产开发有限责任公司(简称边城公司)房地产拆迁合同纠纷一案,于2006727向本院提起诉讼。本院受理后,依法组成合议庭,于2006128公开开庭进行了审理,原告及委托代理人,被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称,2004 1218,原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》,依协议约定,“被告拆迁原告住房一套,被告以产权调换的方式对原告给予补偿,即新房建成后的相等面积62 平方米及另增加30平方米不计价,合计补偿原告房屋面积定数为 92平方米。安置的新房楼层确定于原楼层(4层)或上下一层之间。新房面积控制在130平方米以内,新房超过面积部分价格为680元/平方米。)”在订立协议时,因原告持有的房产登记的所有权人吴兴降(系原告父亲,于1998年去世),按被告要求拆迁合同列吴兴隆为乙方,但合同由原告签署。之后,原告如约将房产证原件交给被告,积极履行了搬迁义务,被告也按协议将原告过度期间的租金支付给原告(付至20067月)。2003313,被告与吉首市市场服务管理局(简称市场局)联合发布吉首边城房地产开发有限责任公司股东变更声明,称2006年元月1日以前的所有债务均与新股东无关。现被告新修房屋己对外出售,原告要求被告安置房屋被被告拒绝,故诉至法院,要求被告履行协议,为原告安置住房一套,并判令被告支付原告过渡期间房屋租金至入住新房时止的费用。

被告辩称,我公司与被拆迁房屋的房屋所有人吴兴隆所签定的拆迁合同无效,其民事行为属于无效民事法律行为,依据《城市房屋拆迁管理条例》等相关法律规定,房屋拆迁协议应是拆迁人与被拆迁人之间所签定的合同,但我公司并非该房屋的拆迁人,又未实施该具体的拆迁行为,此是由市场局负责的拆迁。为此合同签署人为原告,而原告并非房屋所有权人,故双方所订拆迁协议无效,拆迁行为是市场局的民事法律行为,应由其承担责任,原告亦不具备诉讼主体资格,望法院查明本案事实,驳回原告的起诉。

经审理查明,20041218,被告边城公司与原告以吴兴隆的名义订立了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》,协议约定,“拆迁人为边城公司,被拆迁人为吴兴隆,拆迁补偿形式为‘产权调换’,即边城公司补偿原住房面积 62平方米外另增加 30 平方米计价,共补面积 92平方米;超过面积部分按680元/平方米计价,新房面积在 130平方米以内;被告一次性补偿7200元作为过渡期间的搬家费,租房费、租房补偿包干期限为12个月,若超过12个月未能提供新房,则从第13个月起按500元/月标准追补租房金。”及其它事项进行了约定,原告在此协议上签名。之后,原告依协议领取了过渡期间安置费7200元,将房屋产权证交给被告,并如约搬出房屋,被告实现了拆迁行为。2006313,被告边城公司与市场局联合发布边城公司股东变成声明,声称2006年元月1日之前的所有债务与新股东无关。为此,原告在要求被告给付新房时双方意见发生分歧,原告逐诉至本院。

另查,被拆迁房屋的砂子坳农贸市场项目的项目批文,规划批文,用地批文及建议单位,售房单位均为被告边城公司。

原告张建军原所住房屋(即拆迁房屋)的产权所有人为吴兴隆,原告张建军系吴兴隆之子,吴兴隆已于1998年去世,对于拆迁房屋的产权,原告张建军已与吴兴隆其法定继承人协商一致,未有继承争议。该房屋归张建军所有。

依据原告张建军申请,本院于200681,作出(2006) 吉民裁字第 495 -1号民事裁定,查封被告边城公司开发所有的边城购物广场第三至五层楼房中一套建筑面积在 130平方米以内的住宅一套。

以上事实,有双方当事人的陈述,“拆迁安置补偿协议”、吴兴隆房屋产权证、被告收到产权证的收条、被告股东变更声明、吉首市发展计划局(2003)67号文件、国有土地出让、转让合同、建设工程规划许可公示牌照片,吴勇军、吴国珍、张金莲的证明,拆迁房屋处公示栏内照片及庭审笔录在卷佐证。

本院认为,原、被告之间为房屋拆迁安置补偿发生纠纷。双方争议的焦点有二,一是原告是否具备订立合同的主体资格及诉讼主体资格的问题,二是原、被告之间的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否具备法律效力,当事人双方是否应当履行合同义务的问题。在本案中,原、被告双方诉讼的标的物,即拆迁房屋的产权登记人为吴兴隆,但因其已于1998年去世,故其已不再是该房屋的权利主体。该房屋的权利主体应为吴兴隆的继承人。原告张建军系吴兴隆之子,其在与吴兴隆的其它继承人协商一致后,在无继承争议的前提下,已取得了该房屋的所有权,且长期居住该房屋,其作为该房屋所有权人享有该房屋的民事权利主体资格,对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。原告在取得该房屋所有权后,未办理房屋变更产权登记,仅是法律要求的形式要件未成就,但并不影响原告已实际取得了该房屋所有权这一客观事实。据此,张建军具备了订立合同的主体资格及诉讼主体资格。被告辩称张建军不具有民事权利及诉讼权利主体资格的理由与客观事实不符,本院不予采信。关于《房屋拆迁安置补偿协议书》的法律效力问题。首先,该协议由原、被告双方签署,确认了拆迁人为被告,被拆迁人为原告,双方在协议中对拆迁人是被告,被拆迁人为原告,双方在协议中对拆迁事宜明确进行了约定,且被告已实施了拆迁行为,原告房屋己被被告拆除,灭失。对该协议,双方意思表示真实,无法律规定的应确认合同无效的情形,故《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效,原、被告均应全面履行合同权利义务。被告辩称的其不是拆迁人,双方所订拆迁协议无效的理由无证据佐证,且与客观事实不符,本院不予采信。被告辩称的拆迁房屋行为由市场局实施,要求市场局承担对原告的补偿安置,与现已变更了新股东的边城公司无关的理由,因其所述是边城公司与市场局之间为合作开发行为而确定的民事法律关系,系公司股东之间内部调整的范畴,与本案无关,故此辩称理由不成立,本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:

一、原告张建军与被告边城公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效。

二、被告边城公司为原告张建军安置住房一套(拆迁处新房建成时)。

三、被告边城公司从20068月起至新房交付之日起止,按月支付原告张建军500元过渡期间租房费用。

案件受理费4743元及财产保全费1300元,共计6043元,由被告承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。

 

        唐蔚雯

        龙子妹

        王维国

二○○六年十二月十九日

代理书记员    王大志

 

 

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