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蔡可新诉冯夫同、王伟房屋买卖合同纠纷案
时间: 2012年06月15日 来源:北京律师在线 作者: sunride 浏览次数:

【案例索引】 
一审法院:徐州市泉山区人民法院 裁判文书编号:(2006)泉民一初字第1822号 裁判日期:2006年12月19日 
二审法院:徐州市中级人民法院 裁判文书编号:(2007)徐民一终字第216号 裁判日期:2007年2月7日 

【案 情】
 原告(反诉被告):蔡可新 
 被告(反诉原告):冯夫同
 第三人:王伟 

2005年6月27日,冯夫同(甲方)与蔡可新(乙方)签订《房屋买卖契约》,约定:甲方将其拥有的金山花园2-3-401室(即诉争房屋)以16.6万元的价格卖给乙方;乙方向甲方预付10万元,付款方式为公证后一次性付清;买卖成交后,甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续,过户费用由乙方承担。同日,蔡可新向冯夫同支付购房款10万元,在(2006)泉民一初字第162号案件庭审时,冯夫同自认在《房屋买卖契约》签订后即将诉争房屋的《房屋所有权证》及房门钥匙交给了蔡可新。 2005年8月,蔡可新开始对诉争房屋进行装潢,并于2005年8月2日又支付购房款5万元。2005年12月蔡可新上房使用。其间,冯夫同向蔡可新要回《房屋所有权证》,并在2005年8月初办理了诉争房屋的《国有土地使用证》。蔡可新与冯夫同后因房屋过户及购房款支付问题多次发生纠纷。

2005年12月,冯夫同以蔡可新违约为由拒绝办理过户手续。 2005年12月,蔡可新诉至徐州市泉山区人民法院,要求判令冯夫同继续履行《房屋买卖契约》、协助办理过户手续。冯夫同反诉要求解除《房屋买卖契约》。

该案在审理过程中,蔡可新于2006年2月8日通过中国邮政向冯夫同汇去剩余购房款1.6万元。徐州市泉山区人民法院作出(2006)泉民一初字第162号民事判决,判令冯夫同继续履行《房屋买卖契约》,协助蔡可新办理房屋买卖过户手续,驳回冯夫同要求解除《房屋买卖契约》的诉讼请求。冯夫同不服,提出上诉。

二审期间,王伟以第三人的身份申请参加诉讼,并要求确认其与冯夫同之间签订的房屋买卖合同有效。徐州市中级人民法院以出现新证据、需追加当事人为由裁定撤销原判,发回重审。 王伟在诉讼中提交了2005年4月28日其(乙方)与冯夫同(甲方)签订的《买卖合同》的复写件,在该合同中双方约定甲方将金山花园2-3-401室房屋以147632元的价格卖给乙方,付款方式为签字后先付12万元,剩下部分等过户完一次性付清,2年后甲方协助乙方办理过户手续,合同一式两份,两方各执一份。王伟同时提交了其与冯夫同及冯夫同之妻许宗兰签订的《房地产买卖契约》一份,该契约落款时间为2005年12月23日,约定诉争房屋成交价格为19万元,于2005年12月23日前一次付清。2005年12月23日,王伟与冯夫同及许宗兰到产权部门办理了产权过户登记,并于2006年5月19日和6月1日取得诉争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。 

一审期间,蔡可新申请对王伟提交的《买卖合同》、《房地产买卖契约》的书写时间的真实性予以鉴定。经相关部门审查,因材料的局限性暂时无法作出鉴定,案卷被退回。 另查,王伟是冯夫同女婿的亲哥哥,双方系姻亲关系,但王伟及冯夫同在一审庭审中隐瞒了身份关系,主张双方无任何朋友或亲属关系。 

【审 判】

 徐州市泉山区人民法院经审理后认为,蔡可新与冯夫同之间签订的《房屋买卖契约》未违反法律、法规的规定,对双方当事人具有法律约束力。蔡可新要求冯夫同继续履行《房屋买卖契约》,立即协助办理房屋过户手续,同时自愿承担立即办理过户而发生的按规定应由双方分别交纳的全部税、费,基于公平及维护交易稳定的角度考虑,应予以支持。冯夫同要求解除双方签订的《房屋买卖契约》,理由不充分。王伟主张其与冯夫同签订了房屋买卖合同,但双方对房产交付没有约定,交易时王伟对诉争房产的状况不清楚,不符合常理;且双方在庭审中故意隐瞒系姻亲的客观事实,故合同双方存在恶意串通的行为,损害了第三人的利益,该合同无效。

遂判决:一、被告冯夫同继续履行其与原告蔡可新签订的《房屋买卖契约》,并于本判决生效后10日内与第三人王伟共同协助原告蔡可新办理本市金山花园2-3-401室的房屋买卖过户手续。因办理上述房屋买卖过户手续所发生的按规定应由原、被告双方交纳的全部税、费均由原告蔡可新承担。如因将现登记在第三人王伟名下的上述房屋过户给原告蔡可新所需交纳的税、费超过按规定应由原、被告双方交纳的全部税、费,则超出部分由被告冯夫同与第三人王伟各承担一半。二、驳回被告(反诉原告)冯夫同要求解除其与原告(反诉被告)蔡可新签订的《房屋买卖契约》的诉讼请求。三、第三人王伟与被告冯夫同之间的房屋买卖合同无效。 

王伟上诉称:我与冯夫同签订房屋买卖合同在先,并已办理了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》,因此我与冯夫同之间的房屋买卖合同有效,原审法院以我与冯夫同存在亲戚关系,系恶意串通为由认定双方签订的房屋买卖合同无效无证据证实。冯夫同与蔡可新之间签订的房屋买卖合同约定公证后生效,现双方未进行公证,因此该二人签订的房屋买卖合同无效。此外,我已经合法取得诉争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》,人民法院不能以民事诉讼的形式否认两证的效力,判令当事人办理过户手续。请求二审法院依法改判。 蔡可新答辩称:我与冯夫同已经实际履行了双方签订的《房屋买卖契约》,视为对公证的放弃,公证与否并不导致该《房屋买卖契约》的无效;王伟与冯夫同隐瞒亲属身份,其交易行为亦违反了法律规定,主观上存在恶意,应认定为无效。请求驳回上诉,维持原判。 

冯夫同答辩称:因蔡可新违约在先,在多方催促无效的情况下, 我才与王伟办理的过户手续,我与王伟不存在法律意义上的亲戚关系,双方的房屋买卖合法有效。

 徐州市中级人民法院经审理后认为,蔡可新与冯夫同签订《房屋买卖契约》系双方真实意思表示,其内容不违反法律、法规的规定,依法应认定为有效。该买卖契约中虽有“付款方式公证后一次性付清”的约定,但该约定并未将公证作为合同生效的延缓条件,且公证也非合同生效的法定要件,故王伟以未办理公证为由提出蔡可新与冯夫同签订的《房屋买卖契约》无效的主张不能成立。王伟主张与冯夫同签订合同在先,并提供2005年4月28日其与冯夫同签订的《买卖合同》复写件证实其主张,因当事人未提供《买卖合同》原件,亦未提供其他诸如支付购房款等已履行合同的证据予以佐证,对该份《买卖合同》的真实性不予认可。鉴于王伟与冯夫同的身份关系及蔡可新已装修、入住诉争房屋的事实,王伟提出并不知晓房屋已卖给蔡可新,故为善意取得的主张不符合常理。即使王伟基于冯夫同恶意欺诈不知房屋已出售的事实,因蔡可新与冯夫同签订《房屋买卖契约》在先,并对诉争房屋进行了装潢、使用,从维护交易安全、生活稳定的角度出发,蔡可新与冯夫同宜继续履行双方签订的《房屋买卖契约》,如因冯夫同的欺诈行为造成王伟的损失,王伟可另行主张权利。因王伟已取得诉争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》,故原审法院判令王伟与冯夫同共同协助蔡可新办理诉争房屋的过户手续并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,徐州市中级人民法院于2007年2月7日作出(2007)徐民一终字第216号民事判决:驳回上诉,维持原判。

 

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