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原告陈敏娴诉被告宋予津、第三人罗丹宇、中国银行股份有限公司广州东山支行房屋买卖案
时间: 2012年06月05日 来源:广州市越秀区人民法院民三庭 作者:  范军 浏览次数:
【案情】
原告:陈敏娴,女,1976年8月18日出生,汉族,住广东省番禺区大石镇城西路怡居新村2栋402。
被告:宋予津,男,1969年1月26日出生,汉族,住广东省湛江市赤坎区军民路8号愉馨苑17栋4单元601房。
第三人:罗丹宇,女,1972年3月25日出生,汉族,住广东省湛江市赤坎区军民路8号愉馨苑17栋4单元601房。
第三人:中国银行股份有限公司广州东山支行,住所地:广州市中山二路25号之一五洲大厦1-5层。
2004年5月,被告以890815元向开发商购买了广州市越秀区淘金东路112号604房,又以上述房屋为抵押向第三人中国银行股份有限公司广州东山支行(以下简称东山支行)借款620000元,并办理了抵押登记。
2005年2月19日,被告将上述房屋出租给原告,双方签订了《房屋租赁合同》,合同中约定,月租金为4500元(含管理费),租赁期自2005年3月1日至2005年8月30日止,原告一次付六个月租金共27000元(含管理费),原告在租期届满或解除合约之日应交还原承租物业和设备给被告,如需继续承租,应提前三十日与被告协商,双方另合约。在备注中,双方写明:租期满后,被告须以960000元(不包括已付的六个月租金)的房价出售给原告。同日,原告向被告支付了27000元,原告一直使用上述房屋至今,期间原告代被告向第三人中行东山支行付了供楼款139178元。截止至2008年6月10日,被告尚欠东山支行贷款本金537333.44元。
另查明,被告与第三人罗丹宇原是夫妻,2007年1月25日离婚。涉案的房屋一直登记在被告名下。
  因被告拒绝将房屋过户原告,原告提起诉讼。
原告诉称,原告按《房屋租赁合同》的约定一次性支付了6个月的租金,并办理了电力、煤气管道报装手续,租期满后,还向东山支行还了贷款139178元,现原告愿意将被告应付的按揭款一次性支付给东山支行,请求法院判令:1、被告办理房屋过户手续;2、被告办理银行转按揭手续;3、被告收取原告的购房款365833.30元。
被告辩称租赁期满后,双方没有签订买卖合同,没有形成买卖关系,不同意原告的诉讼请求。
第三人罗丹宇称,讼争房是我与被告夫妻关系存续期间以被告名义购买的夫妻共有财产,被告未经我意将房屋出卖给原告,损害了我的合法权益,故原告与被告签订的《房屋租赁合同》中有关买卖房屋的条款无效,原、被告之间的买卖关系也不成立。
第三人东山支行称,如果原告一次将被告应付的按揭款支付给我行,我行同意被告将房屋卖给原告。

【审判】
广东省广州市越秀区人民法院经审理认为:本案是房屋买卖合同纠纷,原告与被告在《房屋租赁合同》中约定,租期满后,被告须以960000元的房价出售给原告。虽然原、被告没有另行签订房屋买卖合同,但上述条款有房屋买卖的意思表示,并明确约定了房价,而且讼争房屋在订立租赁合同时已交付原告使用,双方对讼争房屋的基本情况如方位、面积、价格清楚无疑,原告在租期届满后代被告支付了139178元供楼款,履行了支付房款的义务,故原、被告之间事实上已经建立起房屋买卖合同关系。
由于讼争房屋是被告与第三人罗丹宇夫妻关系存续期间取得且设定了抵押,上述两个事实将直接影响到房屋买卖合同的效力。首先,从证据看,无论是《商品房买卖合同》,《购房抵押贷款合同》还是《房屋租赁合同》均没有显示第三人罗丹宇是讼争房屋的共有人,房屋登记机关的产权登记也显示产权人仅是被告,因此,原告基于信赖登记而与被告发生房屋买卖行为有效。其次,我国现行法律和行政法规并没有规定房屋交易的买受人有查明产权人婚姻状况的义务,故原告属于善意第三人,其权利应当受到保护。被告与第三人罗丹宇在购买讼争房屋时,只登记在被告名下。待被告将讼争房屋卖给不知情的原告后,被告与第三人罗丹宇又以被告未经同意处分夫妻共有财产为由,认为原、被间的买卖行为无效,两人的行为显然违反了法律规定,本院不予采纳。再次,根据担保法司法解释,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可行使抵押权。本案原告作为抵押物的受让人,明确表示愿意代被告向第三人东山支行清偿债务,原告的意思表示符合法律规定,原告代被告向东山支行清偿债务后,东山支行的债务得以实现,抵押权消灭,东山支行应办理抵押物的涂销登记。此外,原告愿意将其余购房款365833.30元一次性支付给被告,本院予以准许。被告收到购房款后,应与原告到房管部门办理讼争房屋产权的变更登记。
依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定,法院判决:一、原告陈敏娴在本判决发生法律效力之日起十日内,将购房款365833.30元一次性支付给被告宋予津。二、原告陈敏娴在本判决发生法律效力之日起十日内,将按揭款537333.44元一次性支付给第三人中国银行股份有限公司广州东山支行;第三人中国银行股份有限公司广州东山支行在收到上述按揭款之日起三日内,办理广州市越秀区淘金东路112号604房的涂销登记。三、被告宋予津在第三人是中国银行股份有限公司广州东山支行涂销登记之日起三日内,与原告陈敏娴共同到房管部门办理将广州市越秀区淘金东路112号604房转移到原告陈敏娴名下的产权过户手续。
一审宣判后,被告宋予津、第三人罗丹宇不服,向广东省广州市中级人民法院提出上诉,
二审法院认为,宋予津与陈敏娴签订的《房屋租赁合同》约定陈敏娴自2005年3月1日至8月20日期间承租涉案房屋,每月租金4500元,租期届满后宋予津必须将房屋以960000元的价格将永恒出售给陈敏娴。该租期届满后宋予津必须将房屋以960000元的价格售予陈敏娴的内容是宋予津作出的承诺,也是双方设定给宋予津应履行的义务,现陈敏娴愿意按960000元价格购买房屋,说明宋予津与陈敏娴之间就房屋的出售已形成合意;此外,陈敏娴一直使用涉案房屋至今,宋予津对此不持异议,且陈敏娴在租期届满后向宋予津在东山支行用于还贷的银行贷款帐户支付若干款项,宋予津也未予反对,宋予津称其也有向该帐户存入款项,但其对具体细节未能描述清楚以支持其主张,双方仅对剩余房款的支付方式及有关交易事项未达成协议,原判在此基础上认定双方形成房屋买卖关系并判令各方办理涉案房屋的付款、过户手续,且对涉及东山支行的利益关系一并作出调整,东山支行并无提出异议,原判上述定性及相应处理有利本案纠纷早日解决可以维持。宋予津与罗丹宇认为宋予津与陈敏娴在承租期间及期间届满后双方形成的均是租赁关系,理由并不充分,本院对其主张不予采纳。至于罗丹宇所称原判侵害其权益的问题,本院认为,宋予津与陈敏娴协商时,宋予津仅向陈敏娴提交其与开发商签订《商品房买卖合同》,该合同仅记载买受人为宋予津,罗丹宇并非购房一方;此外,在房管部门出具的《广州市房地产产权情况表》中也未将罗丹宇登记为涉案房屋的共有权人,在此情况下,陈敏娴作为交易一方已对涉案房屋的产权情况尽到足够的注意义务,且已向宋予津支付若干款项,故陈敏娴的权益应受保护。本案审理期间,宋予津、罗丹宇提交了二人于2007年1月25日签订的《离婚协议》,该协议记载双方约定涉案房屋房产所有权归罗丹宇所有,二人拟以此证实涉案房屋在其离婚时约定由罗丹宇所有。本院认为,上述约定仅在宋予津、罗丹宇之间具有约束力,且该协议订立时间在宋予津、陈敏娴签订《房屋租赁合同》之后,不能对抗对该协议不知情的陈敏娴,至于宋予津未与罗丹宇协商即处分涉案房屋是否侵害罗丹宇权益的问题,并非本案审理范围,应由二人另寻途径解决。此外因本案仅处理宋予津与陈敏娴之间的房屋买卖纠纷,宋予津、罗丹宇二审时要求确认东山支行变更房屋贷款合同无效,并非本案审查范围,宋予津、罗丹宇该主张本院不予采纳。审查原审判决并无不当,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)顶的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

【评析】
本案原、被告只签订了《房屋租赁合同》,应从以下几个方面考虑来判断当事人法律行为的性质及平衡当事人的利益:
一、原、被告有买卖房屋的意思表示并实际履行
原、被告属于房屋买卖关系还是房屋租赁关系,是双方争议的焦点之一。虽然作为买卖双方的原、被告并没有签订独立的房屋买卖合同,但分析现有证据,仍可以得出原、被告形成房屋买卖关系的结论。 一,原、被告在《房屋租赁合同》的备注栏里写明,租期满后,被告须以96万元的房价出售给原告。而原告的起诉又表明原告是愿意以96万元的价格购买,因此双方对买卖涉案房屋的意思表示是一致的,该约定对于原、被告具有约束力。 二,租赁期满后,作为买方,原告仍在使用涉案房屋,而被告从未提出过异议。 三,租赁期满后,原告向按揭银行东山支行支付了按揭款139178元,被告没有反对,应视为原告是在履行支付房款的义务。 四,原、被告对剩余房款的支付和其他交易事项未达成协议,不影响原、被告之间房屋买卖关系的成立。反观,被告虽然称租期届满后,双方形成新的租赁关系,但对租期、租金数额、原告是否交租等情况均表示不清楚,因此,认定原、被告之间形成房屋买卖关系更符合签订租赁合同时双方的真实意思和本案的实际。
二、善意买受人的信赖利益应得到保护
《城市房地产管理法》和《物权法》均规定,我国实行房屋所有权登记制度,不动产物权以登记为准。登记制度是指不动产物权的设立和变更必须依据法定程序记载于管理机关掌管的专门登记簿上,公诸于众,这就是人们所说的公示方法。登记使不动产物权具有可识别性,通过公示,使物权法律关系得以公开透明,第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状,登记的目的就是要维护不动产占有秩序和交易安全,保护善意第三人利益。同时,登记还具有公信力,依公示方法所表现的物权即使不存在,或内容有误,但相对于第三人都应该是正确的,在登记权利与实际权利不一致的情况下,法律优先保护登记权利,善意第三人基于信赖登记而获得的权利,仍受法律保护。本案争议的房屋,虽然是宋予津与罗丹宇夫妻关系存续期间购买,按照婚姻法,属于夫妻共有财产。但在权属登记上并没有记载为是宋予津与罗丹宇共有,原告有充分的理由相信涉案房屋的所有人是被告宋予津,宋予津有权出售涉案房屋。作为买方,没有进一步审查登记资料与事实权利状况是否相符的义务,除非有法律规定或存在重大过失,否则,交易相对人的信赖利益应得到保护。如果仅考虑宋予津未征得罗丹宇同意就出售夫妻共同共有房屋,而认定买卖无效,虽然保护了共同共有人,但却否定了物权的公示和公信力,损害了善意买受人的利益,也不符合我国不动产物权登记的法律规定。
我们强调保护善意买受人的利益,并不是说共同共有人的利益就不应该保护,两个都是合法权益,本不存在熟轻熟重,但在只能保护一个利益的前提下,法官只能平衡当事人的利益,优先考虑保护公开的利益,因此本案选择保护善意买受人的利益是恰当的。应该强调的是,由于是以牺牲共同共有人的利益,因而法律只保护善意的买受人,之所以说原告是善意买受人,主要考虑以下几点,一是法律或行政法规并没有规定抵押权人的审查义务包括审查房屋所有人是否已婚,若是已婚,用于出售的房屋是夫妻共有还是仅属登记的产权人所有,如果法律有上述规定,而原告不按规定履行则不能认为是善意,但现有法律并没有这方面的规定。二是原告客观上不知道房屋是宋予津与罗丹宇共同共有的事实,被告在与原告协商时,提交的其与开发商签订的《商品房买卖合同》,买受人仅是宋予津,而房管部门出具的《广州市房地产产权情况表》也没有将罗丹宇记载为共有权人,在此情况下,原告作为交易一方已尽到了足够的注意义务,不存在重大过失,如果原告明知房屋是宋予津与罗丹宇夫妻共有而仍与宋予津交易,则是恶意。对于买受人是否存在恶意的举证责任应该在提出异议一方,如果异议方没有证据则推定买受人是善意的。三是原告已经支付了部分房款并实际使用了房屋。因此,原告信赖登记而获得的利益应受到保护。
三、抵押权人同意抵押物转让给原告。
《担保法》第四十九条规定,抵押人转让抵押物应当通知抵押权人,并告知受让人转让物已经抵押的情况,否则转让行为无效。本案原、被告在租赁合同中作出买卖涉案房屋的意思表示时,并没有通知抵押权人东山支行,但东山支行作为本案第三人参加诉讼时表示,如果原告可一次性还清按揭贷款,同意由原告购买涉案房屋,而原告也明确表示,愿意代宋予津向东山支行清偿按揭款,原告与东山支行的意思表示没有违反法律规定,也有利于解决本案的纠纷。《担保法司法解释》第六十七条规定,取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。虽然原告并没有取得涉案房屋的所有权,但根据司法解释的精神,原告可以代宋予津向东山支行清偿债务,东山支行在收到原告支付的全部按揭还款后,抵押权涤除,因此,法院认定原、被告之间的买卖关系成立,判决原告一次性向东山支行支付全部按揭款,东山支行在收到按揭款三日内办理涂销抵押登记是正确的。
四、房屋共有人不登记的风险不应由善意买受人承担。
"自己责任原则"是民法原则之一,民事主体只对自己的不当行为负责。造成被告宋予津能用夫妻共有的房屋进行抵押的根本原因是该房屋没有登记在夫妻名下,现实中这种情况并不少见,共有人因为各种各样的原因或出于其他考虑,而没有登记为房屋共有人,产生纠纷时,就以登记的所有权人擅自处分共有财产为由,要求确认登记所有权人的处分行为无效。如果房屋共有人不依法登记却可以不承担风险,而善意第三人反而要为共有人不依法登记的行为承担法律责任和交易风险,显然违反了公平原则。因此,第三人罗丹宇因为没有依法登记为共有权人而产生的损失应由其自行承担。
  
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