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农村房屋买卖合同纠纷案一审代理词
时间: 2012年07月14日 来源:北京律师在线 作者: 张钵 浏览次数:

尊敬的审判长、人民陪审员 

就刘二诉张三房屋买卖合同纠纷一案,北京市银奥律师事务所接受张三的委托,指派我担任张三的代理人。现我发表如下代理意见: 

一、关于本案事实。

诉争房屋买卖经村委会、镇政府逐级审批且办理了房屋契证。

诉争房屋买卖,是刘二主动向张三发出要约,双方经协商一致,于199584日签署买卖合同。当日,作为诉争房屋附属土地的所有权人——北务村委会在合同上盖章,批准诉争房屋买卖;作为诉争房屋附属土地的直接管理者——北务镇政府在合同上盖章,批准诉争房屋买卖。随后,刘二向张三交付了诉争房屋及其附属土地,张三向刘二给付了钱款人民币6,000(合同仅体现了4,000),合同履行完毕。1995919日,张三在刘二的陪同下,前往顺义县财政局缴纳契税,取得诉争房屋契证。

从中,我们不难发现,本案不仅仅有诉争房屋买卖的民事行为,还有北务村委会盖章批准的第三方行为、北务镇政府盖章批准的行政行为、顺义县财政局收缴契税并颁发诉争房屋契证的行政行为。

本案不是买房人张三主动找上门,要买诉争房屋;而是卖房人刘二主动找上门,请求张三购买诉争房屋,并陪同张三办理村委会、镇政府的批准手续,前往顺义县财政局缴纳契税、办理诉争房屋契证。

就上述事实,刘二及其代理人未提出异议,应予以确认。

 

二、关于本案主体资格。

刘二没有原告资格。

原告刘二提出两项诉讼请求,其一是请求判令诉争房屋买卖合同无效,其二是请求判令张三返还诉争房屋及其附属土地。

就第二项请求,刘二首先要证明其是诉争房屋的所有权人,是诉争房屋附属土地的使用权人,否则不具有原告资格。但刘二及其代理人仅仅出示1993810日由顺义县土地管理局填发的集体土地建设用地使用证(且仅有复印件)证明其是诉争房屋附属土地的使用权人,该证明明显不能成立;刘二未提供任何证据证明其是诉争房屋的所有权人。

另外,若刘二已经不是北务村村民,或者其出售诉争房屋后又重新取得了宅基地,则刘二与诉争房屋附属土地没有直接利害关系。

综上所述,由于刘二不能证明其是诉争房屋的所有权人、诉争房屋附属土地的使用权人,故其与诉争房屋及其附属土地没有直接利害关系,根据《民事诉讼法》第一百零八条第(一)项之规定,刘二没有原告资格。

 

三、关于本案处理程序。

刘二直接提起本民事诉讼,程序错误。

   诉争房屋买卖,不仅有民事行为,还有行政行为。若刘二对行政行为有异议,应先行就行政行为提起行政诉讼,待行政判决后方可提起本民事诉讼。

就诉争房屋附属土地的使用权,刘二与张三产生争议。根据诉争房屋买卖合同、诉争房屋契证,张三拥有诉争房屋附属土地的使用权;但刘二有异议,以1993810日由顺义县土地管理局填发的集体土地建设用地使用证(且仅有复印件)为依据,认为其拥有诉争房屋附属土地的使用权。根据《土地管理法》第十六条之规定,双方就诉争房屋附属土地使用权产生争议,首先应协商解决,协商不成的,由乡级政府处理;对政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。然而,刘二未经政府处理,直接向法院起诉,程序明显错误。法律是绝对不能允许:刘二在实体上运用《土地管理法》,在程序上却不遵守《土地管理法》的规定。需要说明的是,不仅现行土地管理法有上述程序规定,1995年双方诉争民事行为发生时便已经有上述程序规定。

关于诉争房屋附属土地使用权争议,就是“张三认为其拥有使用权,刘二也认为其拥有使用权,便可产生争议”,而并非刘二代理人所述“1993810日由顺义县土地管理局填发的集体土地建设用地使用证(仅有复印件)登记的是刘二的名字,就不存在争议”。至于争议如何解决,则按照《土地管理法》规定的程序先由政府处理、后由法院处理。

综上所述,由于诉争房屋买卖的解决既有行政行为合法有效的确认事宜、又有土地争议的解决事宜,故应先分别按行政程序处理,后由法院(且是行政审判庭)再处理。因此,刘二直接提起本民事诉讼,程序明显错误。

 

四、关于诉讼时效。

本案诉讼时效已过。

诉争房屋买卖发生于199584日,近15年来,张三始终有效占有诉争房屋及其附属土地,从未有任何第三人(包括刘二、诉争房屋附属土地所有权人——北务村委会、诉争房屋附属土地直接管理者——北务镇政府)提出过任何异议。

现刘二以诉争房屋买卖违反相关土地管理法规为由起诉,要求判令合同无效。试想,犯罪行为都受追诉时效的限制,刘二所谓的“诉争房屋买卖违法行为”就更应受诉讼时效的限制;若不受限制,则明显有失公允,不利于交易稳定。

刘二代理人提出“无效合同不应受诉讼时效的限制”,那意味着即使三十年、五十年后刘二也可向法院起诉,请求判令合同无效,那社会经济秩序的安定发展根本无从保障。

综上所述,为了交易稳定,保障经济秩序的安定发展,本案应受诉讼时效的限制,由于距诉争房屋买卖已过15年,故诉讼时效已过。

 

五、关于诉争房屋买卖合同的效力。

诉争房屋买卖合同有效。

诉争房屋买卖时,刘二对诉争房屋拥有完全所有权。作为个人私产,根据宪法、法律、法规,刘二对诉争房屋拥有绝对处分权,不受任何限制。

诉争房屋买卖时,刘二与张三均具有完全民事行为能力。双方自愿、等价有偿交易,且意思表示真实、一致。签约后,刘二交付了房屋及其附属土地,张三交付了钱款,合同履行完毕。该民事交易没有任何法律瑕疵。

诉争房屋买卖时,并未有任何法律禁止农村房屋出售给城镇居民。直到1999年,国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,才禁止农村房屋出售给城镇居民;且该通知不是法律,仅仅是政策而已。让张三1995年购买诉争房屋时,就想到1999年国家会出台政策禁止农村房屋出售给城镇居民,明显不合常理、有违客观规律。法律不溯及既往,是我国法律的基本原则,我们不能以1995年后出台的法律约束1995年发生的诉争民事法律行为。法不禁止即为自由,诉争房屋买卖应完全受法律保护

双方买卖诉争房屋未违反社会公共利益。诉争房屋买卖,是刘二自愿放弃诉争房屋的所有权及其附属土地的使用权,该放弃行为并未给任何第三方利益造成损害,包括社会公共利益。况且,社会公共利益的代表人——北务镇政府及附属土地的所有权人——北务村委会对该放弃行为均是批准同意的。

诉争房屋买卖不仅有民事行为,还有行政行为,该行政行为是直接对诉争房屋买卖合法有效的行政确认,刘二及其代理人对该行政行为并未提出异议。试想,如果是买卖妇女儿童的合同,镇政府会在合同上面盖章吗?县财政局会收缴契税吗?当然不会。所以,镇政府在诉争房屋买卖合同上盖章、县财政局收缴契税并颁发契证,其前提便是已确认诉争房屋买卖合同是合法有效的。因此,作为民事法庭的本案合议庭应直接认定诉争房屋买卖合同合法有效。

另外,宅基地流转已经有了松动:中央表示会大力推动农村土地改革、以进一步确立农民对土地的产权,正在修订的《土地管理法》在其已完成的修改建议中明确规定农地流转合法,中国社科院发布《农村经济绿皮书》称宅基地永久使用权应允许买卖,怀柔法院调研后建议应允许农村房屋流转。

最后,为了维护交易稳定,鼓励双方在房屋买卖过程中遵循诚实信用原则,保证社会经济秩序的安定发展,也理应确认诉争房屋买卖合同合法有效。

 

                   

                                   代理人:张钵

 

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