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政策变更、贷款无法办理房屋买卖合同纠纷案代理词
时间: 2012年06月24日 来源:北京律师在线 作者: 钱媛媛 浏览次数:
     最近代理了一起房屋买卖双方因卖方违约,而产生的纠纷一案。

      该起纠纷起因于房价的上涨,卖方的违约,但审理过程中,又面临着卖方以政策变更、贷款无法办理说事,最后,又面临着房价的些微下跌的考验。

      而买方也是从最开始的坚决要求实际履行合同,要求卖方配合办理贷款,从而过户,到后来的只要求解除房屋买卖合同,并承担违约责任。期间又夹杂着诉讼保全与担保等一系列问题。

      所谓买卖交易,纠纷其实都在经济利益中,卖方的守约成本大于违约成本,则选择违约,而买方一旦守约的成本大于其违约成本,相信也会做出同样的选择。国家政策的变更,市场的波动其实与百姓间的纠纷有着千丝万缕的联系。

      这个案件中,笔者认为比较有意思的地方在于录音证据的使用,以及能否作为定案的依据,录音证据在案件的审理中其证据地位一直存有异议。在本案中,笔者代理买方向法庭提交了买方所录,关于卖方声明其不卖房的录音,供法庭参考,卖方在慌乱之中,居然当庭自认录音证据的真实性,从而奠定了此案的基础。

      心中不禁有些庆幸,同时再次深刻的体会到平时加强业务能力的重要性,倘若对方律师功底深厚,且具有娴熟的法庭实践经验,恐怕此案要更有一番波折。

      作为买方的代理人,笔者仅将本案的代理词放在下面,权作记录吧。

      

代理词

 

尊敬的审判长、审判员:

 

     北京市xx律师事务所接受自然人方某的委托,为其在与自然人王某的房屋买卖合同纠纷一案中提供法律帮助,现北京市xx律师所指派本所律师钱媛媛,即我本人担任方某委托代理人,在对本案事实和相关法律证据进行了解,并结合本案庭审情况,现发表如下代理意见,供合议庭参考:

 

一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。

2010年3月10日,原告方某与被告王某以及中介方签订《房屋买卖合同》系三方真实意思表示。

 2010年3月10日三方签订的《房屋买卖合同》第十四条约定:此房没过户前,或此笔贷款审批过程中,打完首付款之后,如果卖方违约不售此房,必须双倍返还买方所付款;如买方违约不买,所付款不退,违约方承担中介服务费为总房款的1.5%。中介公司退回卖方房产证原件、契证原件等。

 在2010年7月9日的庭审中,本诉被告(反诉原告)的代理人一再声称该条款为无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法》第五十三条,合同中的下列免责条款无效: 1、造成对方人身伤害的;2、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。民事法律范畴充分尊重当事人的意思自治,只要法律没有作出明确禁止的规范,民事法律关系的当事人均可予以适用。本案中,三方当事人签订的《房屋买卖合同》为三方真实意思的表示,且不具有合同法规定的无效是由。因此,《房屋买卖合同》中关于三方权利义务以及违约责任的约定有效,应该作为制约三方行为的法律规范,在本诉被告王某违约时予以适用。

因此,被诉被告在2010年7月9日庭审过程中所作的《房屋买卖合同》第十四条无效的论述,非但没有任何的法律依据,也违反了民法意思自治的原则,为本诉被告王某为逃避承担责任所做的推脱之辞,应依法予以驳回。

二、原告如约履行了合同义务。

  2010年3月10日,原告方某与被告王某以及居间方签订的《房屋买卖合同》,约定:王某将位于xx地方的房屋以总价款人民币xx万元的价格售予原告方某,买卖双方约定于2010年3月之前办理银行按揭手续,如一方怠于履行协助义务的,应按迟延的天数,每日只付给对方房款的万分之二作为延迟履行金,合同继续执行。

   合同第十二条约定:中介方代为办理银行按揭、过户手续。

     合同第十四条约定:此房没过户前,或此笔贷款审批过程中,打完收付款之后,如果卖方违约不售此房,必须双倍返还买方所付款。

 

     2010年3月10日,方某向王某支付了购买xx房首付款21万元(包含定金1万元),王某对此出具收条。此后,原告方某根据中介方的要求向中介方提前了办理银行按揭贷款所需要的材料,并到银行办理了面签手续。

 

     此后,原告多次督促中介方与卖方办理银行贷款手续,原告方作为房屋的买方已尽了合同约定的付款义务,为了能够顺利买到房屋,还花费了大量的精力时间,督促卖方积极履行合同约定的义务。

 

三、被告方已自认曾作出明示,不出售房屋,为违约方,应根据合同的约定承担违约责任。

2010年3月10日《房屋买卖合同》约定被告王某应该配合办理银行贷款手续,直至办理完毕全部贷款手续,获得银行放款后,配合原告办理房屋过户手续。

 但2010年4月9日,当原告方某通知其补充办理邮政储蓄银行所要求的公证书时,其托词身在外地,一直不配合办理该手续,且2010年4月15日,银行贷款尚在办理过程中,原告电话询问其是否卖房子时,被告明确表示不卖房子了,在2010年6月14日的庭审过程中,被告本人也亲口证实其2010年4月15日确实表示不再卖房,2010年7月9日庭审中,被告的代理人也承认了被告王某单方表示过不卖房子,被告方在庭审中已明确确认了原告所出示的证据三“2010年4月15日的录音资料”的真实性和本案的关联性。

 因此,原告所主张的被告王某单方违约的事实已获得了被告方的自认,根据民事诉讼法的相关规定,能够作为定案的证据。

 本案原告方某在被告一再拖延,不予配合履行合同,此后更单方明确表示违约不卖房的情况下,为维护自身的合法权益,草拟了相关的民事起诉文书,但一直等待被告王某能够回心转意,直到2010年5月8日,被告才向人民法院交纳相关诉讼费用、完成全部立案手续。且在庭审过程中,原告仍然一再的要求履行合同,并可原谅被告王某曾经单方违约的行为,但被告在两会后 房价高企的情况下,置诚信于不顾,压着原告的首付款21万元,既不履行合同,也不依据合同约定承担违约责任,严重侵犯了原告的合法权益和法律的尊严。

 四、被告未履行合同,应承担违约责任,对原告造成的损失应予以赔偿。

2010年3月10日《房屋卖合同》约定:此房没过户前,或此笔贷款审批过程中,打完首付款之后,如果卖方违约不售此房,必须双倍返还买方所付款;如买方违约不买,所付款不退,违约方承担中介服务费为总房款的1.5%。中介公司退回卖方房产证原件、契证原件等。

 原被告与中介公司签订合同的时间为2010年3月10日,此后,因为被告先不协助办理贷款手续,此后又于2010年4月15日明确表示不出售房屋,截至到2010年7月12日,燕郊周边的房价均大幅上升,同等区域的房屋价格已几乎翻番。正是基于被告单方违约不售房屋的行为,使原告遭受了严重的损失。

 根据《合同法》第113条的规定:“……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的可得利益……”也就是说原告遭受的损失应包括被告在合同适当履行之后可以实现和取得的财产利益。本案中原告与被告签订《房屋买卖合同》后,若被告依约履行合同,原告即可自住,不用再老少三口人带着刚满七个月的女儿住在12平米的小屋中,也可以将房屋出租,以收取租金。

 《房屋买卖合同》中对违约责任进行了约定,违约方需支付守约方一倍的已付款项作为违约赔偿,而实际上,原告的实际损失远远大于所付款项的一倍,即便原告能够获得被告的双倍赔偿,也难以在同等区域买到同等条件的房屋。根据《合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加┄┄”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款:“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定。

 原告方某恳请人民法院判令被告王某返还原告已付款项21万元,并支付原告一倍已付款项作为违约金,以弥补原告的巨大损失,同时捍卫社会正常的交易秩序和诚信道德。

 五、被告反诉请求没有任何依据,请求人民法院予以驳回。

在2010年6月14日的庭审中和2010年7月9日的庭审现场中,被告王某以及其代理人均对王某曾在在2010年4月15日亲口对原告明示其不再出卖房屋的事实,已经形成民事诉讼法中的自认,已经明确确认了作为房屋卖方的王某违约的事实。

 根据《合同法》以及《担保法》关于定金罚则的规定:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金”。被告王某作为定金的接受方,一直持有原告所给付的1万元定金和20万元的首付款,合计21万元,但不履行约定的出售房屋的义务,已经根本违约,此点已经获得被告本人的自认。

 被告在本人已经自认违约的情况下,还主张适用定金罚则,是对法律的误解,也是本身诉讼权利滥用的表现,恳请人民法院依据我国法律的规定,驳回被告的反诉请求。

 综上所述,被告在接受原告首付款后,拒绝出售房屋的违约行为造成了原告利益的巨大损失,被告反诉请求没有任何的事实与法律依据。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。

 以上代理意见,供合议庭参考。

 

 代理人:北京市xx律师事务所

律师:钱媛媛

联系电话:13810947805

二○一零年七月十二日

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