北京律师咨询网
  首        页 首席律师 律师团队 聘请律师 法律咨询 法律文书 合同范本 在线投稿  
  公司证券 金融保险 建筑房产 民商经济 刑事诉讼 知识产权 婚姻继承 法律顾问  
北京律师在线投稿须知   北京律师在线代写诉状、答辩状,合同等须知   北京律师在线咨询须知!   北京律师在线法律顾问建议函  
本栏目展示本站律师解答的二百余例法律咨询,拟咨询者请预览本栏目内容,也许您的问题在此可以找到完满的答案。如果您需要律师对您的问题进行专门解答,请注册会员并登陆会员中心,点击“我要在线咨询”按钮,定购该项服务。
进入>>>    
本栏目精选了买卖合同、劳动合同、建筑安装合同等20大类,几千篇合同范本供网友参阅。如果您希望本站律师为您起草专门合同,请注册会员并登陆会员中心,点击“我要代写文书”按钮,定购该项服务。
进入>>>    
本栏目展示本站律师创作的起诉状、答辩状、上诉状、申诉状等6大类,200余篇法律文书供网友参阅。如果您希望本站律师为您代写法律文书,请注册会员并登陆会员中心,点击“我要代写文书”按钮,定购该项服务。
进入>>>    
本栏目选登法律学术及实务类文章,不接收任何咨询、信访、投诉、控告文章;欢迎广大网友向本栏目投稿,文章一旦被选登,您有机会享受本站VIP会员待遇。
当前位置:北京律师在线 >> 建筑房产 >> 代理词精选 >> 浏览文章
房屋买卖合同效力纠纷案代理词
时间: 2012年06月24日 来源:北京律师在线 作者: 龚律师 浏览次数:
诉讼概况:原告包**与第一被告刘*为夫妻关系,06年底刘*通过中介将包**名下夫妻共同财产(房屋)出售给了第二被告张**,双方已经部分履行,08年包**以刘*未经其同意擅自处分共同财产为由,起诉要求确认买卖合同无效。

  代

审判长:

  xx律师事务所接受张**委托,指派我作为其代理人参加本案诉讼,现发表代理意见如下:

  一、案情简述

  通过法庭调查,各方当事人举证质证的情况,相信法庭对本案事件的原委已经查明。

  事实上,本案卖房行为,应当是原告包**和第一被告刘*合意处分夫妻共同财产的结果。由于包**在外地工作,卖房之事主要是刘*出面办理。因所售房屋尚有贷款未清偿,而买卖房屋过户必须提前还贷,消灭抵押权,因此刘*与第二被告张**061228在“合生*经纪公司”订立合同时,约定由卖方自行清贷,买方张**支付定金后,余款办理公积金贷款支付。但出卖人在短时间内无法筹款还贷,原合同无法继续履行。刘*又与张**协商07116在“家家*经纪公司”另订合同,将定金提高到陆万(已支付),约定由经纪公司帮助还贷。为提前清贷,经纪公司和买卖双方又通过程**介绍,由李**承接清贷业务。李**为保证经营利益和降低还贷风险,要求办理公证。这期间,包**也亲自回天津协助刘*办理各种手续:包括和李**去办理公证以及到建设银行办理清贷等。所以由约定“家家*公司”负责清贷变更为由李**负责清贷,是包括原告在内的各方当事人合意的结果。仅管两次由于卖方原因,未能按计划办理清贷过户手续,但本案当事人买卖房屋的真实意思表示已经昭然若揭。

  总结买卖双方交易流程如下:

  买卖双方订立合同→买方支付定金三万后增至五万(已付),余款公积金支付→卖方办理房屋清贷,交付房屋(已交付)→卖方无力筹款清贷,协商另订合同→定金增至陆万(已付),余款公积金支付,中介帮助卖方清贷→中介与买卖双方协商变更合同,请程**帮助,联系李**承接清贷业务→李**要求卖方办理公证(已完成)→卖方与李**两次清贷未果(第一次,卖方有逾期贷款3000多元未付;第二次,卖方称家中有事未能到场)

  二、根据法庭总结本案争议焦点,作如下分析

  1、确定两份合同的订立及履行过程

  买卖双方在“合生*公司”订立合同,约定买方支付定金三万。而买方实际支付定金陆万,与“合生*公司”约定不符,与“家家*公司”合同一致。证明“合生*公司”合同未能继续履行,双方实际履行的是07116另订的“家家*公司”合同及变更内容。这一点既有吴**的证言,而且第一被告刘*也当庭认可,应能够认定。

  2、包**明知刘*与张**订立房屋买卖合同,并且积极履行。

  法庭调查中,程**证实①联系李**为刘*、张**订立的买卖合同承担提前清贷业务;②联系李**与包**、刘*、张**去市公证处办理公证手续;③两次参与李**为包**、刘*到建设银行还贷,未办成的原因是:第一次卖方有贷款3000多元逾期未还;第二次是卖方称家中有病人未到建行。《公证书》证实,包**到市公证处与李**办理卖方清贷的公证手续。对于以上证据,包**的质证意见是不认识李**,没有否认与程**相见、相识的过程,刘*的质证意见是认可程**的证言,并承认亲自和包**、张**到市公证处公证的事实。

  包**又称与李**办理公证是另行卖房,与张**无关,但其陈述与其他当事人及证人的证实相左。尤其是包**称不认识李**。那么,和不认识的人去办理20万元的清贷公证的说法,实在是有悖于常理,因此其陈述不足为信。上述证据足以证实包**明知与张**订立买卖合同,并积极履行合同义务。

  尽管在《房屋买卖合同》订立之初,没有证据表明包**作为夫妻财产共有人同意处分财产,但从其在合同履行过程中,积极参与,能够证实出售房屋给张**是夫妻共同意思表示。

  《婚姻法司法解释()》第17条规定,他人有理由相信处分财产为其夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。退一步讲,《合同法》第51条规定:“无处分权人处分他人财产后,权利人追认的,合同有效。”

  3、张**作为买方属于善意第三人

  首先,张*是通过中介公司购买挂牌交易的二手房,无恶意侵占他人财产的主观意愿;其次,通过中介公司介绍,刘*提供夫妻关系证明、房产证,张**相信刘*出售房屋财产来源合法;其三,交易价格有房管部门评估,28万元的价格符合市场规律,不属于低价购买;其四,张**按合同约定,支付定金陆万,余款办理公积金支付,履行了合同义务,未能办理公积金付款是由于卖方未按约定提前清贷,不是张**的过错。

  包**观点中“善意取得”制度,是《物权法》意义上的财产确权制度,而本案不是财产“确权之诉”,而是“合同效力确认之诉”,这是两种不同的诉讼,“合同效力确认之诉”不适用“善意取得制度”,而应适用“善意第三人制度”。因此,原告混淆了两种法律制度和两种诉讼请求。

  包**认为“支付对价”就是付清全款,没有法律依据。张**按合同约定的付款方式支付,并不违法,而且卖方至今未办理过户,张**只按合同约定得到了财产使用权,张**支付陆万,双方履行义务程度相当。

  三、关于《担保法》第49条规定的适用问题

  《担保法》第49条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应通过抵押权人;未通知抵押权人的,转让行为无效。”

 这里有以下几个问题需要明确:

  1、该条款的“转让行为”显然是指所有权转移,在本案中也就是指房屋过户。

  2、该规定是为保护抵押权人而设立的,即使主张权利,也是抵押权人(银行)来行使,而不是出卖人自行主张,那岂不是出尔反尔?

  3、该规定设定的义务是“通知”有效,张**在买房时有理由相信,卖方有能力通知抵押权人,不过是举手之劳。如果卖方以此为借口毁约,其主观上应为民事欺诈。

  4、本案中没有证据表明,卖方未通知抵押权人,因此不能证明合同无效。

  5、消灭抵押权的方式有很多,《担保法司法解释》第67条规定了买方代偿债务,消灭抵押权;此外抵押人自己或第三人提前偿债等方式,均可以消灭抵押权,从而保证抵押权人的利益。此情形下,均不为转让无效。因此无须损害合同交易来保证抵押权人的利益。

  从前面合同履行的过程来看,无论是“合生*合同”约定卖方清贷还是“家家*合同”约定由第三人清贷,都没有损害抵押权人的意思,且房屋未“过户”,抵押权仍可实现,因此原告包**主张合同无效的理由不能成立。

  本案是合同效力的确认之诉,原则上不涉及继续履行,但我们可以设想一下,按照《担保法司法解释》第67条的规定,在办理过户前,可以由张**代为清偿贷款,从而既实现抵押权,又能继续履行买卖合同,应为一举两得。从《合同法》的立法宗旨上看,鼓励交易是根本原则,诚实信用为“帝王条款”,包**掩盖事实真象,试图撕毁合同的行为,应否受到法律的保护呢?

  本案房屋是当事人的生活资料,而不是生产资源。张**为买此房卖掉了原有住房,装修并入住了一年半的时间,这房屋已经是张**一家老小的安身立命之所。包**试图悔约,既不是财产共有人刘*所认可的,更不是刘**能够接受的,那样会导致张**一家流离失所,而且面临更大的一场诉讼!随着房价飞涨,张**已经无法再以06年底的价格购得同样房屋,他的巨大损失怎么办?他只能再次起诉,要求查封拍卖此房,用以赔偿其损失!那么包**又能从这场诉讼中得到什么呢?**与刘*发生夫妻矛盾、债务纠葛,但他不该试图将债务危机转嫁到善意第三人身上,其掩盖事实,滥施诉权的行为,不应受到法律保护。故请依法驳回原告诉请,还张**一家一份安定的生活,不再卷入别人的家庭纠纷之中,饱受诉累之苦。

  以上代理意见,供法庭评议采纳。

  代理人: 龚律师

 

发表评论】【告诉好友】【打印此文】【收藏此文】【关闭窗口
                   其他文章
上一篇:关于(商品房买卖合同中)退房解除合同的律师代理词
下一篇:政策变更、贷款无法办理房屋买卖合同纠纷案代理词
                   相关文章
暂无相关链接
我也说两句

  
首都之窗北京房产律师北京婚姻律师北京律师协会徐韬法律服务网法律教育网
法律图书馆深圳律师您的位置您的位置您的位置您的位置
站内搜索     关键词如:北京律师在线咨询
房产法律顾问 金融法律顾问 在线法律顾问 知识产权顾问
公司法律顾问 专项法律顾问 常年法律顾问 刑事法律顾问
北京法律咨询 企业法律顾问 法律咨询顾问 法律顾问服务
婚姻法律顾问 刑事律师咨询 房产律师咨询 婚姻律师咨询
法律咨询  |  法律顾问  |  合同范本  |  法律文书  |  在线投稿  |  聘请律师  |  司法资讯 |  本站声明  |  网站留言  |  申请链接
 Copyright 2002 北京律师在线 All Rights Reserved. 北京律师在线咨询  联系电话:13910190621 18612565738
  京ICP备05065583号