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房屋买卖合同纠纷代理词
时间: 2012年06月24日 来源:北京律师在线 作者: 放舟西湖 浏览次数:
 

代 理 

尊敬的审判员:

 江苏###律师事务所接受本案原告###的委托,指派我担任###***房屋买卖合同纠纷一案的原告诉讼代理人。接受委托之后,本代理人询问了当事人,对合同进行了仔细的研究,经过今天的法庭调查,对本案事实有了清楚深刻的认识。现发表代理意见如下: 

一、原被告之间签订的《房屋转让合同》合法有效。

(一)被告转让房屋,属于有权处分。

被告在房屋转让合同签订前,已经以被告名义签订了拆迁安置补偿协议,并向原告出示,以证明被告对房屋有权处分。在起诉前,被告已经取得两证,进一步确定了房屋所有权,属于有权处分,符合《合同法》第132条之规定。

房屋安置在被告名下,至于家庭成员内部如何分配不影响合同对外的效力,更不能对抗善意第三人。原告支付了当时合理的市场价格。家庭成员内部如何对房屋进行分配,并不能对外产生效力。

    (二)签订房屋转让合同时被告没有取得房屋产权证,不构成合同无效的理由。

   虽然《城市房地产管理法》第37条第1款第6项规定未依法登记领取权属证书的不得转让,但本条规定的立法本意不是限制合同自由,而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定,而非民事合同的禁止性规定,合同并不能因此导致无效。

综上,该合同是经过双方协商一致,系原被告双方真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,合法有效。

    二、原告已经履行了主要付款义务并实际占有房屋。

合同约定房屋总价款为24万元,原告依照合同约定先后付款共计19万元,已经履行了主要付款义务。原告也在房屋内安装了太阳能等家用设施,准备装修。

 三、原告不存在违约行为。

   《合同法》第六十二条第四项规定,履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。由于各种因素,合同中没有约定也不可能约定被告办好以被告为产权人的房证的确切时间,只是笼统约定被告自能够办理房证之日起30天内办好房证,以及以此为基准日的过户时间、付清余款时间。因为合同对能够办理房证的时间不可能而且实际上也没有加以约定,所以原告在无法预料“能够办理房证”时间的情况下,接到过户通知后需要筹集资金的准备时间,代理人认为,原告接到电话后,予以回复,积极地筹集资金准备办理过户手续,并不存在违约行为。

    根据购房合同第六条规定,余款的交付时间是在房证过户后,而事实上,房屋至今仍没有办理过户手续,所以原告并没有违约。需要特别说明的是,合同备注是对第六条做的解释说明。首先从备注产生的背景来看,被告认为合同第七条是对被告的约束,而对原告没有违约责任的条款,于是就在合同第六条的基础上设置了备注条款。从内容上看,第六条第二分句是“上房后付7万”,备注的第一分句是“上房后5日内付7万”,第六条第三分句是“房证过户给乙方后付清所有余款”,而备注的第二分句是“房证办好5日内付清余款”,备注中的“房证办好”应理解为第六条中的“房证过户给乙方”。所以,代理人认为,对合同条款的理解应放在整个合同中进行解释,而不能想当然地顾名思义。

    另外备注中最后一个分句逾期缴款的的约定,代理人认为,第一,本违约责任是对备注前两个分句所述内容的制约,而在本合同履行过程中,7万已经支付,付清余款是在房证过户给乙方后,现在房证还没有过户,不存在支付余款的问题,更不存在原告违约问题。第二,本违约责任约定比例过高,违背公平原则和诚实信用的原则,违背生活常理。退一万步讲,即使原告违反备注约定,该违约责任的比例也应按照合同法司法解释二予以调整。

    四、被告应依照合同约定协助原告办理房屋产权过户手续。

 原告与被告是在2008年签订的协议,并按照合同约定及时支付了房款。如今办理房屋过户手续已不存在障碍,被告应当依据诚实信用、全面履行合同等原则,协助原告办理讼争房屋的过户转让手续。

    综上所述,提请法院维护原告的合法利益,支持原告的诉求。

                                  代理人:          律师

   江苏###律师事务所

2010年7月29日

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