独任审判员：

北京市昌久律师事务所接受本案原告李怀超等26人的委托，并指派我担任其一审诉讼代理人。接受委托之后，本诉讼代理人全面了解了本案案情，又参加了今天的庭审，现 根据本案事实发表如下代理意见。

一、被告的违约事实。

（一）双方所签订《商品房买卖合同》合法有效。

本案原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，原告在签订合同后，已按约定履行了缴付房款、办理税费、缴付物业管理费、提供产权证办理的各种税费、资料等等合同义务；被告也履行了交付房屋、等部分义务；因此双方合同合法有效。

（二）被告未能履行在约定期限为原告办理房屋产权证的义务。

双方合同第15条就产权登记事项进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料 报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且买受人不退房的，出卖人应当按已付房款的2％向买受人支付违约金。同时，双方在补充协议第5条第1款约定：以贷款方式支付房款的买受人必须于入住时，缴齐各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记手续，并交纳相关税、费，产权证自买受人办理入住之日起两年内办理完毕。但被告并未为本案原告在入住后两年内办好产权证，这是本案被告构成违约的基本事实，对此，被告应当承担相应的违约责任。

（三）被告不能在期限内办理产权证非因原告过错。

按照合同约定，原告在入住后即向被告提交了，身份证书、产权代办费、税费、公共维修基金等办理房产证所必须的资料，在两年间原告多次找被告催促办理，被告一味拖延办理，在合同约定的办理期限将至后，2006年8月26日，被告又向原告发函，要求补充材料，代理人认为，这种做法一方面是为其违约寻找借口，更重要的是逃避承担违约责任。但事实上，由于2006年8月26日距离双方2年的办证期限近余一、二个月，而房产机关办证的合理时间应当在三个月左右，因此客观上被告已无法在2年期间内完成合同约定的义务，因此，被告的违约事实是无可抵赖的！

退一步来讲，根据被告当庭提供的登记表，原告在2007年4月至7月间均向被告重新递交了办证申请书等材料，那么，至今为止，被告仍未能办理房产证，被告又如何解释呢？可以确定地说：被告在合理的其间内仍未能办理房产证，仍然构成了预期违约行为。总之，原告对被告的违约行为已作了最大限度的忍耐，目的当然是息事宁人希望尽快拿到产权证书，但被告至今未能办理好产权证书，使得原告失去了最后的耐心，转而通过司法途径寻求救济。整个过程来看，本案原告并无任何过错，被告的违约行为是明确的、不容否定的。

二、被告应当承担的责任。

鉴于本案系基于被告的责任未能在规定期限办理房地产产权证书而引起的合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当按原告已付房款的2％向原告支付违约金。并限期为原告办理产权证书。

对李怀超等原告，在被告未能在规定期限办理产权证书已构成违约的情况下，将有关资料从被告处索回并自行到房地产机关办理了产权证书，这是在被告已根本违约的情况下，三原告采取的自助行为，不能免除被告按照合同约定支付违约金的义务。

综上所述，代理人认为，被告在履行合同过程中，未能履行办理产权证书的合同义务，其行为构成违约。为了维护当事人的合法权益，请合议庭依照本案事实和相关法律依法作出公正的判决。

北京市昌久律师事务所：童国庆、夏平

                                      二○○七年十二月四日